Las cuatro superficies de tu casa

Tu vivienda no tiene una superficie: tiene cuatro. La útil es lo que pisas; la construida suma muros y tabiques; la construida con elementos comunes añade tu parte del portal, la escalera o la piscina, y es la que publica el Catastro; y la edificabilidad dice cuánto se puede construir según el planeamiento. La que más se ve en los anuncios suele ser la más alta, así que antes de comparar precios por metro conviene saber de qué metro se habla.

¿Por qué tu casa tiene cuatro superficies?

Porque cada una responde a una pregunta distinta. La útil, a cuánto espacio tienes para vivir. La construida, a cuánto ocupa la vivienda como obra. La construida con elementos comunes, a qué parte del edificio te corresponde, que es lo que valora el Catastro. Y la edificabilidad, a qué se puede hacer todavía con la parcela.

Las tres primeras van de menor a mayor: cada una suma algo a la anterior. La cuarta es de otra naturaleza. No mide lo que hay, sino lo que el planeamiento permite construir, y por eso no aparece en ningún anuncio ni en el Catastro.

¿Qué es la superficie útil?

Es lo que pisas: el suelo de la vivienda medido por la cara interior de los cerramientos. No cuenta lo que ocupan los tabiques, los muros ni los pilares, y tampoco el suelo que tenga menos de 1,50 metros de altura libre (la parte baja de una buhardilla, por ejemplo).

Las terrazas dependen de para qué se mida. En la información al consumidor en Andalucía (Decreto 218/2005, de 11 de octubre) y en la vivienda protegida (Real Decreto 3148/1978, de 10 de noviembre), la útil incluye la mitad de las terrazas, miradores y tendederos de uso privativo, con un tope: como mucho, el 10 % de la superficie útil cerrada. En una tasación hipotecaria, en cambio, la útil no incluye los espacios exteriores, que se dan aparte (Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo).

En Andalucía, un anuncio que describe la vivienda tiene que dar su superficie útil. Lo exige el mismo Decreto 218/2005 para quien vende o anuncia como profesional. Si un anuncio solo da «metros», pregunta cuáles son.

¿Qué es la superficie construida?

Es la útil sin descontar lo que ocupan tabiques, pilares y conductos, y sumando los muros exteriores: los de fachada, enteros, y los que compartes con el vecino o con la escalera, a la mitad. Así la define la Orden ECO/805/2003 para las tasaciones, y en términos parecidos el Decreto 218/2005 andaluz.

Suele ser la que figura en la escritura y en el Registro de la Propiedad, porque es la que se declaró al hacer la obra nueva.

Las terrazas cuentan según estén cubiertas o cerradas. En la valoración catastral (Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio), lo hacen así:

Por eso dos áticos que parecen iguales pueden tener superficies distintas en el Catastro: basta con que uno tenga la terraza cubierta y el otro no.

¿Qué es la construida con elementos comunes?

Es la construida más la parte que te toca de las zonas comunes: portal, escalera, rellanos, ascensor y, en una urbanización, también piscina, jardines, viales, aparcamientos y cuartos de instalaciones.

Es la que publica el Catastro y la que entra en el valor catastral, que es la base del IBI. También es la que suele aparecer en los anuncios, porque es la más alta de las tres.

Un matiz importante: tu cuota de participación en la comunidad no se calcula con esta superficie. La Ley de Propiedad Horizontal (Ley 49/1960, de 21 de julio, artículo 5) toma como base la superficie útil de cada piso en relación con el total del edificio, y la ajusta por su emplazamiento, su situación y el uso que se prevé de los servicios comunes. De hecho, la relación va al revés: la superficie con elementos comunes se calcula repartiendo los comunes según esa cuota.

Lo que pagas de gastos comunes sale de la cuota que fija el título constitutivo del edificio (normalmente lo redacta el promotor al vender por pisos), y no cambia sola aunque reformes tu piso. Los estatutos pueden, además, repartir algunos gastos de otra forma: la ley habla de «lo especialmente establecido» (artículo 9.1.e), y es lo que permite, por ejemplo, que los bajos no paguen el ascensor. Si una cuota se fijó sin atender a esos criterios, se puede pedir que se corrija, con el acuerdo de todos los propietarios o ante un juez.

¿Qué es la edificabilidad?

Es la que reconoce el planeamiento urbanístico: cuántos metros se pueden construir sobre una parcela. La fija el plan general de cada municipio (en Andalucía, dentro del marco de la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio; en la Comunidad de Madrid, de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo).

No aparece en ningún portal ni en el Catastro, y es la que decide si puedes ampliar, levantar una planta o cerrar una terraza con obra. Si la parcela ya ha agotado su edificabilidad, no hay metro que añadir, por mucho terreno o terraza que tengas.

En un edificio en comunidad hay un matiz más: la edificabilidad que quede es de la parcela, no de tu piso. Usarla pasa por la comunidad, salvo que el título constitutivo diga otra cosa.

Un ejemplo con números

Un piso de urbanización en la Costa del Sol, con cifras orientativas (en cada vivienda cambian):

El mismo piso cuesta 3.000 o más de 4.000 euros el metro según qué metro uses. Comparar el precio por metro de dos viviendas solo tiene sentido si las dos se miden igual.

Antes de comparar precios por metro, pregunta siempre de qué superficie se habla.

¿Dónde se consulta cada una?

• Útil: no figura en el Catastro. Se obtiene midiendo, del proyecto de la vivienda o de la escritura, si la desglosa. En obra nueva viene en la documentación que entrega el promotor.
• Construida: en la escritura y en la nota simple del Registro de la Propiedad.
• Con elementos comunes: en el recibo del IBI y en la sede electrónica del Catastro, donde aparece separada la parte privativa y la de elementos comunes.
• Edificabilidad: en el planeamiento urbanístico del municipio, o con un informe urbanístico del ayuntamiento. Es la única de las cuatro que normalmente requiere que la revise un técnico.

¿Qué pasa si el Catastro, la escritura y la realidad no coinciden?

Es frecuente, sobre todo en viviendas con reformas o con terrazas cerradas hace años. No impide vender, pero conviene detectarlo antes de fijar el precio y antes de firmar arras.

Si la diferencia es solo de medición, el Registro puede corregirla. Desde la Ley 13/2015, de 24 de junio, una diferencia de hasta el 10 % se puede inscribir con la certificación catastral, si esta coincide con la finca, y una de hasta el 5 % sin más trámite, siempre que el registrador no tenga dudas. Por encima de eso hace falta un expediente, ante notario o en el propio Registro.

Si el error está en el Catastro, se le puede comunicar para que lo corrija. Y si la diferencia viene de una obra (una terraza cerrada, una ampliación), hay que declararla al Catastro y regularizarla: con licencia o, si ya no se puede actuar contra ella, con un certificado técnico de antigüedad y una escritura de ampliación de obra nueva.

Al tasar para una hipoteca, el tasador mide la vivienda y usa la superficie que comprueba. Si no puede comprobarla, toma la menor entre la del Catastro y la del Registro, según la Orden ECO/805/2003. Una discrepancia grande puede bajar la tasación y, con ella, lo que el banco presta.

Cerrar una terraza: lo que conviene calcular antes

Cerrar una terraza no es solo una obra: te sube los metros construidos y, con ellos, el valor catastral y el IBI. Una terraza cubierta que cuenta al 50 % pasa a contar al 100 % en cuanto queda cerrada por tres de sus cuatro lados.

Además, antes de la obra tienen que darse tres cosas:

• Edificabilidad: que el planeamiento deje construir esos metros. Si la parcela la tiene agotada, no hay licencia posible.
• Licencia municipal: la obra se tramita en el ayuntamiento como cualquier otra que añade superficie.
• Comunidad: la Ley de Propiedad Horizontal incluye el cerramiento de terrazas entre las obras que alteran el edificio (artículos 10.3.b y 17.4), y pide el voto de tres quintas partes de los propietarios, que a su vez sumen tres quintas partes de las cuotas.

Después, la obra se declara al Catastro, que actualiza el valor catastral. Conviene hacer ese cálculo antes de decidir, no después de la primera liquidación del IBI.