Die vier Flächenangaben Ihrer Immobilie

Eine Immobilie in Spanien hat nicht eine Fläche, sondern vier. Die Nutzfläche ist das, worauf Sie gehen; die bebaute Fläche rechnet Mauern und Trennwände hinzu; die bebaute Fläche mit Gemeinschaftsanteil fügt Ihren Anteil an Eingang, Treppenhaus oder Pool hinzu, und sie ist die Zahl, die der Catastro (das spanische Steuerkataster) veröffentlicht; die Bebaubarkeit schließlich gibt an, wie viel der Bebauungsplan zu bauen erlaubt. Die Zahl, die Sie in Inseraten am häufigsten sehen, ist meist die größte, prüfen Sie also vor jedem Vergleich von Quadratmeterpreisen, um welchen Quadratmeter es geht.

Warum hat eine spanische Immobilie vier Flächenangaben?

Weil jede eine andere Frage beantwortet. Die Nutzfläche sagt Ihnen, wie viel Wohnraum Sie haben. Die bebaute Fläche, wie viel Raum die Wohnung als Bauwerk einnimmt. Die bebaute Fläche mit Gemeinschaftsanteil, welcher Anteil am gesamten Gebäude Ihnen gehört, und genau das bewertet der Catastro. Und die Bebaubarkeit, was sich mit dem Grundstück noch machen lässt.

Die ersten drei werden von der kleinsten zur größten: Jede fügt der vorherigen etwas hinzu. Die vierte ist anderer Art. Sie misst nicht, was da ist, sondern was der Bebauungsplan erlaubt, und deshalb taucht sie weder in einem Inserat noch im Catastro auf.

Wenn Sie es gewohnt sind, im deutschsprachigen Raum oder in Nordeuropa zu kaufen, wo Inserate meist die Wohnfläche innerhalb der Wände angeben, ist das die größte Überraschung: In Spanien enthält die Hauptzahl oft Mauern und einen Anteil am Pool.

Was ist die Nutzfläche?

Es ist das, worauf Sie gehen: der Boden der Wohnung, gemessen an der Innenseite der Wände. Nicht mitgezählt wird der Platz, den Trennwände, Mauern und Pfeiler einnehmen, und auch keine Fläche mit weniger als 1,50 Metern lichter Höhe (etwa der niedrige Teil eines Dachgeschosses).

Bei Terrassen kommt es darauf an, wofür gemessen wird. Nach den andalusischen Vorschriften zur Verbraucherinformation (Decreto 218/2005, de 11 de octubre) und bei staatlich gefördertem Wohnraum (Real Decreto 3148/1978, de 10 de noviembre) umfasst die Nutzfläche die Hälfte der privaten Terrassen, Erker und Trockenplätze, mit einer Obergrenze: höchstens 10 % der geschlossenen Nutzfläche. Bei einer Bewertung für eine Hypothek bleiben Außenflächen dagegen außen vor und werden gesondert ausgewiesen (Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, die Vorschriften für Immobilienbewertungen).

In Andalusien muss ein Inserat, das die Immobilie beschreibt, ihre Nutzfläche angeben. Das Decreto 218/2005 verlangt es von jedem, der gewerblich verkauft oder inseriert. Steht in einem Inserat nur »Quadratmeter«, fragen Sie, welche gemeint sind.

Was ist die bebaute Fläche?

Es ist die Nutzfläche ohne Abzug des Platzes für Trennwände, Pfeiler und Schächte, zuzüglich der Außenmauern: Fassadenmauern vollständig, Mauern, die Sie mit einem Nachbarn oder dem Treppenhaus teilen, zur Hälfte. So definiert sie die Orden ECO/805/2003 für Bewertungen, und in Andalusien verwendet das Decreto 218/2005 ähnliche Begriffe.

Meist ist es die Angabe in der Escritura (der notariellen Kaufurkunde) und im Registro de la Propiedad, dem Grundbuch, weil sie bei der Eintragung des Gebäudes erklärt wurde.

Terrassen zählen danach, ob sie überdacht oder geschlossen sind. In den Vorschriften zur Katasterbewertung (Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio) zählen sie so:

Deshalb können zwei Penthäuser, die gleich aussehen, im Catastro unterschiedliche Flächen haben: Es genügt, dass eines davon eine überdachte Terrasse hat.

Was ist die bebaute Fläche mit Gemeinschaftsanteil?

Es ist die bebaute Fläche plus Ihr Anteil an den Gemeinschaftsflächen: Eingangshalle, Treppen, Treppenabsätze, Aufzug und in einer Wohnanlage auch Pool, Gärten, Wege, Parkplätze und Technikräume.

Diese Fläche veröffentlicht der Catastro, und auf ihr beruht der Katasterwert, die Grundlage der IBI, der jährlichen kommunalen Grundsteuer. Auch die meisten Inserate zeigen sie, weil sie die größte der drei ist.

Ein wichtiger Punkt: Ihr Anteil an der Comunidad de propietarios (der Eigentümergemeinschaft), die cuota de participación, wird nicht aus dieser Zahl berechnet. Die Ley 49/1960, de 21 de julio (das spanische Wohnungseigentumsgesetz), legt in Artikel 5 die Nutzfläche jeder Wohnung im Verhältnis zum gesamten Gebäude zugrunde und passt sie nach Lage, Ausrichtung und voraussichtlicher Nutzung der gemeinsamen Einrichtungen an. Tatsächlich läuft der Zusammenhang umgekehrt: Die Fläche mit Gemeinschaftsanteil wird berechnet, indem die Gemeinschaftsflächen nach dieser Quote verteilt werden.

Was Sie an Gemeinschaftskosten zahlen, ergibt sich aus der Quote in der Gründungsurkunde des Gebäudes (dem título constitutivo, meist vom Bauträger beim ersten Verkauf der Wohnungen aufgesetzt), und sie ändert sich nicht von selbst, auch wenn Sie Ihre Wohnung renovieren. Die Satzung der Gemeinschaft kann einige Kosten zudem anders verteilen: Das Gesetz verweist auf das »besonders Vereinbarte« (Artikel 9.1.e), und das erlaubt zum Beispiel, dass Eigentümer im Erdgeschoss nicht für den Aufzug zahlen. Wurde eine Quote ohne Beachtung dieser Kriterien festgelegt, können Sie ihre Berichtigung verlangen, mit Zustimmung aller Eigentümer oder vor Gericht.

Was ist die Bebaubarkeit?

Es ist das, was der Bebauungsplan zulässt: wie viele Quadratmeter auf einem Grundstück gebaut werden dürfen. Festgelegt wird sie im Flächennutzungsplan jeder Gemeinde (in Andalusien im Rahmen der Ley 7/2021, de 1 de diciembre, des regionalen Planungsgesetzes; in der Region Madrid im Rahmen der Ley 9/2001, de 17 de julio, des regionalen Bodengesetzes).

Sie erscheint auf keinem Immobilienportal und nicht im Catastro, und sie entscheidet darüber, ob Sie erweitern, ein Stockwerk aufsetzen oder eine Terrasse schließen können. Hat das Grundstück seine Bebaubarkeit ausgeschöpft, lässt sich kein Quadratmeter hinzufügen, so viel Land oder Terrasse Sie auch haben.

In einem Gebäude mit Eigentümergemeinschaft kommt noch etwas hinzu: Verbleibende Bebaubarkeit gehört zum Grundstück, nicht zu Ihrer Wohnung. Sie zu nutzen geht über die Gemeinschaft, sofern die Gründungsurkunde nichts anderes bestimmt.

Ein Rechenbeispiel

Eine Wohnung in einer Wohnanlage an der Costa del Sol, mit Richtwerten (sie unterscheiden sich von Immobilie zu Immobilie):

Dieselbe Wohnung kostet 3.000 oder mehr als 4.000 Euro pro Quadratmeter, je nachdem, welchen Quadratmeter Sie zugrunde legen. Den Quadratmeterpreis zweier Immobilien zu vergleichen ergibt nur Sinn, wenn beide gleich gemessen sind.

Fragen Sie vor jedem Vergleich von Quadratmeterpreisen, welche Fläche angegeben ist.

Wo können Sie jede Fläche prüfen?

• Nutzfläche: Sie steht nicht im Catastro. Sie ergibt sich aus einer Vermessung, aus den Bauplänen oder aus der Kaufurkunde, falls diese sie aufschlüsselt. Bei einem Neubau ist sie in den Unterlagen des Bauträgers enthalten.
• Bebaute Fläche: in der Kaufurkunde und in der Nota simple, dem Grundbuchauszug, den jeder Käufer anfordern sollte.
• Mit Gemeinschaftsanteil: auf dem IBI-Bescheid und im Online-Portal des Catastro, das den privaten Teil und die Gemeinschaftsflächen getrennt ausweist.
• Bebaubarkeit: im Bebauungsplan der Gemeinde oder über eine planungsrechtliche Auskunft des Rathauses. Sie ist die einzige der vier, die normalerweise ein Architekt oder Bausachverständiger prüfen muss.

Was, wenn Catastro, Urkunde und Wirklichkeit nicht übereinstimmen?

Das kommt häufig vor, vor allem bei renovierten Immobilien oder bei Terrassen, die vor Jahren geschlossen wurden. Es verhindert keinen Verkauf, aber Sie sollten es erkennen, bevor Sie einen Preis vereinbaren und bevor Sie einen Anzahlungsvertrag (Arras) unterschreiben.

Ist die Abweichung nur eine Frage der Vermessung, kann das Grundbuch sie berichtigen. Seit der Ley 13/2015, de 24 de junio, kann eine Abweichung von bis zu 10 % mit der Katasterbescheinigung eingetragen werden, wenn diese mit dem Grundstück übereinstimmt, und eine von bis zu 5 % ohne weiteres Verfahren, sofern der Grundbuchführer keine Zweifel hat. Darüber hinaus ist ein förmliches Verfahren nötig, vor einem Notar oder beim Grundbuchamt.

Liegt der Fehler beim Catastro, können Sie ihn melden, damit er berichtigt wird. Und rührt die Abweichung von Bauarbeiten her (eine geschlossene Terrasse, eine Erweiterung), muss sie dem Catastro gemeldet und legalisiert werden: mit einer Genehmigung oder, wenn die Gemeinde nicht mehr dagegen vorgehen kann, mit der Altersbescheinigung eines Sachverständigen und einer Urkunde, in der die Erweiterung erklärt wird.

Für eine Hypothek misst der Gutachter die Immobilie und verwendet die Fläche, die er überprüft. Kann er sie nicht überprüfen, nimmt er nach der Orden ECO/805/2003 den kleineren der beiden Werte aus Catastro und Grundbuch. Eine große Abweichung kann den Bewertungsbetrag senken und damit auch das, was die Bank leiht.

Eine Terrasse schließen: was Sie vorher durchrechnen sollten

Eine Terrasse zu schließen ist nicht nur eine Baumaßnahme: Sie erhöht Ihre bebaute Fläche und damit den Katasterwert und Ihre IBI. Eine überdachte Terrasse, die zu 50 % zählt, zählt zu 100 %, sobald sie auf drei ihrer vier Seiten geschlossen ist.

Vor den Arbeiten müssen drei Dinge geklärt sein:

• Bebaubarkeit: Der Bebauungsplan muss diese Quadratmeter zulassen. Hat das Grundstück sie ausgeschöpft, ist keine Genehmigung möglich.
• Genehmigung der Gemeinde: Die Arbeiten laufen über das Rathaus wie jede andere Maßnahme, die Fläche hinzufügt.
• Eigentümergemeinschaft: Die Ley 49/1960 zählt das Schließen von Terrassen zu den Arbeiten, die das Gebäude verändern (Artikel 10.3.b und 17.4), und verlangt die Stimmen von drei Fünfteln der Eigentümer, die zugleich drei Fünftel der Anteile halten müssen.

Anschließend werden die Arbeiten dem Catastro gemeldet, der den Katasterwert anpasst. Es lohnt sich, das vor der Entscheidung durchzurechnen, nicht erst nach dem ersten IBI-Bescheid.