Was ist meine Immobilie wert?

Ihre Immobilie ist das wert, was ein gut informierter Käufer heute dafür zahlt, und diese Zahl ergibt sich aus dem Vergleich dessen, was in den letzten Monaten in Ihrer Gegend tatsächlich verkauft wurde, mit Immobilien wie Ihrer, angepasst an das, was Ihre mehr oder weniger zu bieten hat. Sie ergibt sich nicht aus dem, was Ihre Nachbarn auf den Portalen verlangen: Das sind Angebotspreise, und sie stimmen selten mit dem überein, was unterschrieben wird.

Angebotspreis, Verkaufspreis, Bankgutachten oder Referenzwert?

Vier verschiedene Zahlen.

Zwei Anmerkungen. Der Referenzwert ist keine Bewertung Ihrer Immobilie: Niemand vom Kataster hat sie besichtigt. Sie können ihn im Online-Portal des Katasters nachsehen; er sagt dem Käufer, welche Steuer er zahlen wird, nicht, was Sie verlangen sollten. Und das Hypothekengutachten kommt erst, wenn es einen Käufer gibt: Fällt es niedriger aus als der vereinbarte Preis, leiht die Bank weniger, und das Geschäft gerät ins Wanken.

Warum zeigen die Portale Preise, die keine Verkaufspreise sind?

Weil ein Portal nur weiß, was jeder Eigentümer verlangt, nicht, was er unterschreibt. Der Verkaufspreis liegt beim Notar. Was Sie sehen, wenn Sie nach »Wohnungen in meiner Straße« suchen, ist ein Schaufenster der Wünsche.

Der Abstand zwischen beiden ist gemessen. Laut dem Bericht »Experiencia en compraventa en 2025« von Fotocasa Research versuchten 52 % der Käufer zu verhandeln, 83 % von ihnen erhielten einen Nachlass, und 77 % dieser Nachlässe lagen unter 10 %. Und laut Idealista senkten 14 % der Verkaufsinserate im ersten Quartal 2026 ihren Preis (20 % in Madrid und 18 % in Málaga).

Deshalb gehen unsere Bewertungen von abgeschlossenen Verkäufen aus: unseren eigenen Transaktionen, denen des Netzwerks von Agenturen, mit denen wir an der Costa del Sol zusammenarbeiten, und Daten von Notaren und Grundbuchämtern.

Wie wird der Preis aus Vergleichsobjekten ermittelt?

Man sucht in den letzten Monaten abgeschlossene Verkäufe von Immobilien, die Ihrer so ähnlich wie möglich sind, und gleicht dann die Unterschiede aus, Faktor für Faktor. Verglichen wird:

• Lage und Wohnanlage: möglichst dieselbe Straße oder Gemeinschaft; sonst dasselbe Viertel und dieselbe Entfernung zum Strand oder zur U-Bahn.
• Quadratmeter: Bruttofläche und Nutzfläche, und wie sie aufgeteilt sind (ein langer Flur ist weniger wert).
• Etage, Aufzug und Ausrichtung.
• Außenflächen: Terrasse, Garten und Aussicht, und ob sie wirklich nutzbar sind oder nur auf dem Papier stehen.
• Stellplatz und Abstellraum: inbegriffen oder nicht, und ob sie in derselben Urkunde stehen.
• Zustand: neu, renoviert, bezugsfertig oder renovierungsbedürftig.
• Baujahr und Gebäude: Alter, Bauqualität, geordnete Finanzen der Gemeinschaft, anstehende Sonderumlagen.

Mit drei oder vier guten, aktuellen Vergleichsobjekten geht man vom Quadratmeterpreis jedes einzelnen aus und korrigiert ihn: Eine Garage, die Ihre Immobilie nicht hat, wird abgezogen; eine Aussicht, die das Vergleichsobjekt nicht hat, wird aufgeschlagen. Das Ergebnis ist eine enge Spanne, und innerhalb dieser wird der Angebotspreis nach der Verkaufsstrategie gewählt: wie viele Käufer es gerade für Ihre Immobilie gibt und wie eilig Sie es haben.

Was steigert den Wert wirklich, und was weniger, als Sie denken?

Das hängt davon ab, wo die Immobilie liegt. An der Costa del Sol zahlt der Käufer für Meer, Licht und Terrasse; in Madrid für Straße, Etage und Aufzug.

Was passiert, wenn ich zu hoch ansetze? Und wenn zu niedrig?

Zu hoch anzusetzen kostet Geld, weil sich das Interesse auf den Anfang konzentriert. Laut Idealista waren von den im ersten Quartal 2026 verkauften Immobilien 13 % weniger als eine Woche inseriert, und 23 % wurden vor Ablauf des ersten Monats verkauft: Mehr als ein Drittel ging innerhalb von dreißig Tagen weg.

Wenn Ihre Immobilie online geht, erhalten Käufer mit Suchaufträgen sie noch am selben Tag, Makler gleichen sie mit ihren offenen Suchanfragen ab, und das Portal zeigt sie oben, weil sie neu ist. Liegt der Preis daneben, sortiert diese erste Welle sie ohne Besichtigung aus und kommt nicht wieder. Senken Sie den Preis zwei Monate später, steht das Inserat weiter unten und trägt das Etikett »Preis gesenkt«: Wer es sieht, schließt daraus, dass es sich nicht verkauft, und wartet auf die nächste Senkung. Die Immobilie ist verbrannt: Sie wird sich verkaufen, aber später und oft unter dem Preis, zu dem sie am Anfang weggegangen wäre. Es gibt in Spanien keine Studie, die diesen Verlust misst; bekannt ist aber, dass 14 % der Inserate in einem einzigen Quartal 2026 ihren Preis senkten (Idealista).

Zu niedrig anzusetzen fällt weniger auf: Die Immobilie verkauft sich in wenigen Tagen, mit mehreren Angeboten, und niemand sagt Ihnen, was Sie auf dem Tisch liegen gelassen haben. Der Angebotspreis ist weder »etwas hoch, um Spielraum zu haben« noch »niedrig, um schnell zu verkaufen«: Er ist der Preis, der die Käufer der ersten Wochen anzieht und Raum lässt, damit ein ernsthaftes Angebot zum Abschluss kommt.

Wie liest ein internationaler Käufer den Preis?

In seiner eigenen Währung, und die ändert sich jede Woche. Nach den amtlichen Kursen der Banco de España kostete ein Euro am 26. Februar 2025 0,829 Pfund und am 31. Dezember 2025 0,873 Pfund: Für einen britischen Käufer wurde dieselbe Immobilie zum selben Euro-Preis in zehn Monaten um 5 % teurer, ohne dass Sie etwas geändert hätten. In schwedischen Kronen geschah das Gegenteil (von 11,14 auf 10,82 je Euro: Die Immobilie wurde billiger), und die norwegische Krone bewegte sich kaum.

Deshalb bringt ein Anstieg seiner Währung Käufer an die Küste und ein Rückgang hält sie zurück, und deshalb verhandeln sie in runden Beträgen ihrer eigenen Währung: Für sie gibt es keinen Unterschied zwischen 495.000 und 500.000 Euro, wenn es in Pfund gleich aussieht. Eine Verkaufsstrategie, die auf diesen Käufer zielt, berücksichtigt, in welcher Währung er denkt und wann ein Abschluss für ihn günstig ist.

Was sieht ein Architekt, das ein Gutachter nicht misst?

Drei Dinge, und alle drei bewegen den Preis.

Die echten Quadratmeter. Escritura, Kataster und Wirklichkeit stimmen nicht immer überein: verglaste Terrassen, die nicht eingetragen sind, eine Veranda, die im Kataster zählt, aber nicht im Grundbuch. Wir vermessen die Immobilie und sagen Ihnen, welche Quadratmeter Sie vertreten können und welche Sie besser vorher regularisieren (Unterlagen für den Verkauf).

Was sich machen ließe. Eine Küche, die sich zum Wohnzimmer öffnen ließe, ein drittes Schlafzimmer, das hineinpasst, eine Dachterrasse, auf der mit der richtigen Genehmigung ein Penthouse entstehen könnte. Der Käufer zahlt für das, was er sieht, und für das, was er sich vorstellen kann; mit einer Skizze und Richtkosten verändert sich das Gespräch. Das ist der Vorteil, mit einer Agentur zu verkaufen, die auch plant und renoviert.

Was der Käufer abziehen wird. Feuchtigkeit, alte Installationen, eine ungenehmigte Verglasung, anstehende Sonderumlagen. Der Käufer, sein Anwalt und sein Gutachter entdecken sie und ziehen ihre Kosten vom Preis ab. Wissen wir vorher davon, entscheiden wir mit Ihnen, was zu beheben ist, was offengelegt wird und was sich im Preis niederschlägt (wie Sie Ihre Immobilie vorbereiten).

Wie bewertet Grupo dhoce eine Immobilie, und was ist die Bewertung nicht?

Zwei oder drei Tage und vier Schritte.

• Besichtigung. Ein Makler aus Ihrer Gegend und, wenn die Immobilie es erfordert, ein Architekt: Wir messen, fotografieren und notieren Zustand, Aussicht, Gebäude und was sich machen ließe.
• Vergleichsobjekte. In den letzten Monaten abgeschlossene Verkäufe: unsere eigenen Transaktionen, die des Agenturnetzwerks an der Costa del Sol und Daten von Notaren und Grundbuchämtern. Nie nur Inserate.
• Bericht. Eine begründete Preisspanne, Faktor für Faktor, mit den Vergleichsobjekten, die sie stützen. Schriftlich und Ihr Eigentum, ob Sie mit uns verkaufen oder nicht.
• Verkaufsstrategie. Angebotspreis, was vor den Fotos vorzubereiten ist, an welchen Käufer sich das Angebot richtet und was in den ersten Wochen zu erwarten ist.

Was sie nicht ist: ein amtliches Gutachten. Für eine Hypothek, ein Erbe oder eine Scheidung brauchen Sie das Gutachten einer von der Banco de España zugelassenen Bewertungsgesellschaft. Unsere Bewertung dient dazu, zu entscheiden, zu welchem Preis Ihre Immobilie an den Markt geht, und sie in den Wochen zu verkaufen, in denen die meisten Menschen hinschauen, und sie ist ohne Verpflichtung.