Steuern beim Verkauf Ihrer Immobilie

Wenn Sie Ihre Immobilie in Spanien verkaufen, zahlen Sie zwei Steuern: die Einkommensteuer (IRPF) auf Ihren Gewinn, zwischen 19 und 30 % dieses Gewinns (nicht des Kaufpreises), und die kommunale Plusvalía, die Ihre Gemeinde auf den Wertzuwachs des Grund und Bodens erhebt. Verkaufen Sie Ihren Hauptwohnsitz und sind über 65, oder reinvestieren Sie innerhalb von zwei Jahren in einen anderen Hauptwohnsitz, kann die Einkommensteuer bei null liegen.

Dieser Ratgeber richtet sich an Eigentümer, die in Spanien steuerlich ansässig sind. Wenn Sie im Ausland leben und eine spanische Immobilie verkaufen, gelten andere Regeln (ein Einbehalt von 3 %, das Formular 210); diese erklären wir unter als Nichtresident verkaufen. Alle folgenden Zahlen sind die von 2026 und dienen der Orientierung, nicht der Beratung: Prüfen Sie sie mit Ihrem Steuerberater, bevor Sie unterschreiben.

Was genau zahlen Sie beim Verkauf?

Wie wird der Veräußerungsgewinn berechnet?

Der Gewinn ist die Differenz zwischen dem Veräußerungswert und dem Anschaffungswert (Artikel 35 der Ley 35/2006 del IRPF, des spanischen Einkommensteuergesetzes). Es ist nicht einfach Verkaufspreis minus Kaufpreis: Auf der einen Seite werden Kosten hinzugerechnet, auf der anderen abgezogen, und wer das sorgfältig macht, zahlt weniger.

Zum Anschaffungswert hinzugerechnet werden: der Preis, den Sie bezahlt haben; die Steuern und Kosten dieses Kaufs (Grunderwerbsteuer oder Mehrwertsteuer, Notar, Grundbuch, Gestoría); und die Investitionen und Modernisierungen, die den Wert der Immobilie erhöht haben (ein Anbau, eine Komplettsanierung, eine Wärmepumpe), stets mit vollständiger Rechnung und Zahlungsnachweis. Instandhaltung zählt nicht (Streichen, Ersatz eines Heizkessels durch einen gleichwertigen), ebenso wenig Hypothekenzinsen, IBI oder Gemeinschaftsbeiträge. War die Immobilie vermietet, wird die in diesen Jahren abgesetzte Abschreibung abgezogen.

Vom Veräußerungswert abgezogen werden: die Provision der Agentur, die kommunale Plusvalía selbst, der Energieausweis und die Kosten für die Löschung Ihrer Hypothek.

Die Stufen für Kapitaleinkünfte 2026

Der Gewinn fließt in die Bemessungsgrundlage für Kapitaleinkünfte (base del ahorro) und wird in Stufen besteuert. Die Skala wurde mit der Ley 7/2024 (einem Steuerreformgesetz von 2024) mit Wirkung zum 1. Januar 2025 festgelegt und gilt 2026 weiter. Sie ist in Andalusien, in Madrid und in allen anderen Regionen mit gemeinsamem Steuersystem identisch: Bei Kapitaleinkünften gibt es keine regionalen Unterschiede.

Die Stufen sind progressiv: Bei einem Gewinn von 100.000 Euro fallen 19 % auf die ersten 6.000, 21 % auf die nächsten 44.000 und 23 % auf den Rest an.

Wann zahlen Sie keine Einkommensteuer auf den Verkauf?

Drei Befreiungen, die Sie kennen sollten, bevor Sie die Immobilie anbieten, denn manche erfordern Planung:

• Über 65 und Verkauf des Hauptwohnsitzes. Der gesamte Gewinn ist steuerfrei, ohne dass Sie reinvestieren müssen (Artikel 33.4.b). Die Immobilie muss mindestens drei Jahre ununterbrochen Ihr gewöhnlicher Wohnsitz gewesen sein, und Sie müssen das volle Eigentum gehabt haben. Gehört die Immobilie einem Paar und ist nur einer von beiden über 65, gilt die Befreiung für dessen Hälfte.
• Reinvestition in einen anderen Hauptwohnsitz. Verwenden Sie den Erlös für den Kauf oder die Sanierung einer anderen Immobilie, die Ihr Hauptwohnsitz wird, ist der Gewinn steuerfrei (Artikel 38.1). Die Frist beträgt zwei Jahre, von Datum zu Datum gerechnet, gleich, ob Sie vor oder nach dem Verkauf kaufen. Reinvestieren Sie nur einen Teil, ist die Befreiung anteilig. Besteht noch eine Hypothek, ist der zu reinvestierende Betrag der Preis abzüglich Ihrer Restschuld. Fällt die Reinvestition in ein anderes Jahr als der Verkauf, geben Sie in der Erklärung des Verkaufsjahres an, dass Sie reinvestieren wollen.
• Leibrente, für über 65-Jährige. Verkaufen Sie eine beliebige Immobilie (auch eine, die nicht Ihr Hauptwohnsitz ist) und verwenden Sie das Geld innerhalb von sechs Monaten für eine versicherte Leibrente zu Ihren Gunsten, ist der Gewinn bis zu 240.000 Euro reinvestiertem Betrag steuerfrei (Artikel 38.3); was darüber liegt, wird anteilig besteuert.

Haben Sie vor 1995 gekauft, mindern die Abschlagskoeffizienten (coeficientes de abatimiento) einen Teil des Gewinns (begrenzt auf 400.000 Euro Veräußerungswert). Und verkaufen Sie mit Verlust, zahlen Sie nichts und können den Verlust vier Jahre lang mit anderen Kapitalgewinnen verrechnen.

Was ist die kommunale Plusvalía und wer zahlt sie?

Die Plusvalía (offiziell Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU) besteuert den Wertzuwachs des Bodens, nicht des Gebäudes, zwischen dem Tag Ihres Kaufs und dem Tag Ihres Verkaufs. Sie wird vom Verkäufer gezahlt. Eine Ausnahme: Ist der Verkäufer nicht in Spanien ansässig, haftet der Käufer als Ersatzsteuerschuldner, weshalb der Betrag bei diesen Verkäufen beim Notar vom Kaufpreis einbehalten wird. Einzelheiten im Ratgeber für Nichtresidenten.

Die beiden Berechnungsmethoden

Seit der Reform vom November 2021 wählen Sie die Methode, die zum niedrigeren Betrag führt, und die Gemeinde muss sie akzeptieren:

• Objektive Methode. Grundlage = Katasterwert des Bodens (er steht auf Ihrem IBI-Bescheid), multipliziert mit einem Koeffizienten, der davon abhängt, wie viele Jahre Sie die Immobilie besessen haben. Die Koeffizienten sind gesetzliche Höchstwerte; eine Gemeinde kann niedrigere anwenden.
• Methode des tatsächlichen Gewinns. Grundlage = die Differenz zwischen Verkaufs- und Kaufpreis, angewendet nur auf den Anteil des Bodens (das Verhältnis zwischen Katasterwert des Bodens und gesamtem Katasterwert). Lohnt sich, wenn die Immobilie wenig an Wert gewonnen hat.

Auf diese Grundlage wendet die Gemeinde dann ihren eigenen Steuersatz an, bis zu einer gesetzlichen Obergrenze von 30 %. Die 2026 geltenden Höchstkoeffizienten (ein Dekret vom Dezember 2025 hatte sie erhöht, doch das Parlament hob es am 27. Januar 2026 auf, und die Werte von 2024 gelten wieder) sehen so aus:

Und wenn Sie ohne Gewinn verkaufen?

Ist der Boden nicht im Wert gestiegen (Sie verkaufen für weniger, als Sie bezahlt haben, oder zum selben Preis), fällt keine Plusvalía an. Das geschieht nicht automatisch: Sie reichen bei der Gemeinde eine Erklärung ein, legen beide Kaufurkunden bei und weisen nach, dass es keinen Wertzuwachs gab (Artikel 104.5 der Ley de Haciendas Locales, des Gesetzes über die Gemeindefinanzen).

Was sich von Gemeinde zu Gemeinde unterscheidet

Steuersatz, Koeffizienten und Ermäßigungen legt jede Gemeinde selbst fest:

• Estepona wendet nach seinen Steuersatzungen von 2025 einen Satz von 20 % an, deutlich unter der Obergrenze, und behält eine Ermäßigung von 95 % für Erben bei.
• Die Stadt Madrid wendet 29 % an, einen der höchsten Sätze, mit Ermäßigungen für geerbte Hauptwohnsitze von 95 bis 40 %, je nach Bodenwert.
• Marbella, Benahavís, Mijas und die übrigen Gemeinden haben jeweils eine eigene Satzung. Erfragen Sie den aktuellen Satz bei Ihrer Gemeinde, bevor Sie rechnen.

Welche weiteren Kosten hat der Verkäufer?

• Energieausweis. Pflicht für Inserat und Verkauf (Real Decreto 390/2021, die Vorschriften zur Energiezertifizierung). Ein qualifizierter Sachverständiger stellt ihn aus; für eine Wohnung von 90 Quadratmetern kostet er laut einer Erhebung der Verbraucherorganisation OCU zwischen 84 und 105 Euro. Er ist zehn Jahre gültig (fünf bei Klasse G). In Andalusien und Madrid fällt für die Registrierung keine Gebühr an. Wer ohne Ausweis verkauft, riskiert ein Bußgeld von 300 bis 6.000 Euro.
• Löschung der Hypothek. Schulden Sie noch Geld, wird es beim selben Notar aus dem Kaufpreis getilgt. Zwei Kosten: die Vorfälligkeitsgebühr der Bank (die Ley 5/2019, das Gesetz über Immobilienkredite, begrenzt sie bei festem Zins auf 2 % und bei variablem Zins auf 0,25 oder 0,15 %, nur in den ersten Jahren) und die Löschung im Grundbuch, rund 1.000 Euro für Notar, Grundbuch und Gestoría zusammen.
• Maklerprovision. Es gibt keinen gesetzlichen Tarif; üblich sind 3 bis 5 % des Preises zuzüglich 21 % Mehrwertsteuer, schriftlich im Maklervertrag vereinbart. Sie ist von Ihrem Gewinn abziehbar.

Wo Ihr Preis ansetzt, erfahren Sie unter was ist meine Immobilie wert.

Ein Rechenbeispiel

Eine Wohnung in Estepona, 2012 für 200.000 Euro gekauft, mit 16.000 Euro Steuern und Kosten beim Kauf und einer Renovierung von Küche und Bad für 20.000 Euro mit Rechnung. Sie verkaufen sie 2026 für 360.000 Euro. Der Katasterwert des Bodens beträgt 60.000 Euro; Sie sind unter 65 und reinvestieren nicht.

Kommunale Plusvalía (objektive Methode). Vierzehn Jahre sind vergangen, Koeffizient 0,09: eine Grundlage von 5.400 Euro. Zum Satz von 20 % in Estepona ergibt das 1.080 Euro. Derselbe Verkauf in der Stadt Madrid, zu 29 %, wären 1.566 Euro.

Einkommensteuer.

• Anschaffungswert: 200.000 + 16.000 + 20.000 = 236.000 Euro.
• Verkaufskosten: Maklerprovision von 5 % zuzüglich Mehrwertsteuer (21.780 Euro), Plusvalía (1.080), Energieausweis (100) und Löschung der Hypothek (1.000): 23.960 Euro.
• Veräußerungswert: 360.000 minus 23.960 = 336.040 Euro.
• Gewinn: 336.040 minus 236.000 = 100.040 Euro.
• Steuerschuld: 6.000 zu 19 % (1.140) + 44.000 zu 21 % (9.240) + 50.040 zu 23 % (11.509) = 21.889 Euro, also 21,9 % des Gewinns.

Wäre derselbe Eigentümer 66 und die Wohnung seit 2012 sein Hauptwohnsitz, läge die Einkommensteuer bei null, und er zahlte nur die 1.080 Euro Plusvalía.

Wann und wie erklären Sie den Verkauf?

• Kommunale Plusvalía: innerhalb von 30 Werktagen nach Unterzeichnung der Escritura. In Madrid und den meisten Gemeinden ist es eine Selbstveranlagung über das Online-Portal der Gemeinde; gibt es keinen Wertzuwachs, reichen Sie stattdessen eine Erklärung ein.
• Einkommensteuer: in der Erklärung des Folgejahres. Ein Verkauf im Jahr 2026 wird im Frühjahr 2027 erklärt. Zur Orientierung: Die Erklärungsfrist für die Renta 2025 läuft vom 8. April bis 30. Juni 2026 (bis 25. Juni bei Zahlung per Lastschrift).
• Unterlagen: Bewahren Sie Kaufurkunden, Rechnungen und den Beleg über die Plusvalía mindestens vier Jahre auf; bei Reinvestitionsbefreiung oder Abschlagskoeffizienten für vor 1995 gekaufte Immobilien unbefristet.