Als Nichtresident in Spanien verkaufen

Ja, Sie können Ihre Immobilie in Spanien vom Ausland aus verkaufen, und die steuerliche Seite ist einfacher, als sie aussieht: Der Käufer behält 3 % des Kaufpreises ein und führt sie in Ihrem Namen an das Finanzamt ab, Sie reichen innerhalb von vier Monaten eine Erklärung ein, und wenn diese 3 % mehr waren als die Steuer, die Sie tatsächlich schulden, erhalten Sie die Differenz zurück. Der Steuersatz auf den Veräußerungsgewinn beträgt 2026 für alle Nichtresidenten 19 %, Briten eingeschlossen.

Dieser Ratgeber erklärt den Einbehalt, die beiden Formulare, die kommunale Plusvalía, die Unterlagen und ein Rechenbeispiel, für Eigentümer, die im Vereinigten Königreich, in Irland, in Skandinavien oder in Mitteleuropa leben und an der Costa del Sol verkaufen. Die Zahlen sind die im Oktober 2026 geltenden; Ihr Anwalt oder Ihr Gestor (eine Art Steuer- und Verwaltungsberater) sollte sie für Ihren Fall bestätigen, denn jeder Verkauf ist anders.

Was ist der Einbehalt von 3 % und wer zahlt ihn?

Verkauft ein Nichtresident eine Immobilie in Spanien, ist der Käufer gesetzlich verpflichtet, 3 % des vereinbarten Preises einzubehalten und innerhalb eines Monats nach der Escritura (der notariellen Kaufurkunde) an die Agencia Tributaria, die spanische Steuerbehörde, abzuführen (Artikel 25.2 der Ley del IRNR, des Gesetzes über die Einkommensteuer der Nichtresidenten). Dafür verwendet er das Formular 211 und muss Ihnen eine Kopie des Zahlungsbelegs aushändigen. Bewahren Sie diese auf: Ohne sie können Sie die 3 % nicht zurückfordern.

• Es ist keine Steuer, sondern eine Vorauszahlung auf Ihre Steuer auf den Veräußerungsgewinn. Schulden Sie weniger, erhalten Sie die Differenz zurück; schulden Sie mehr, zahlen Sie den Rest nach.
• Er wird auf den gesamten Preis berechnet, nicht auf Ihren Gewinn. Bei einem Verkauf für 400.000 Euro behält der Käufer 12.000 Euro ein, ganz gleich, was Sie selbst für die Immobilie bezahlt haben.
• Führt der Käufer den Betrag nicht ab, haftet die Immobilie selbst dafür.

Den Einbehalt vermeiden lässt sich nur, wenn Sie mit einer Bescheinigung der Agencia Tributaria nachweisen, dass Sie in Spanien steuerlich ansässig sind. Für einen echten Nichtresidenten gibt es keine Befreiung.

Welches Formular reichen Sie ein und wann?

Sie reichen das Formular 210 (Modelo 210) ein und erklären darin den tatsächlichen Gewinn. Die Agencia Tributaria setzt die Frist auf drei Monate ab dem Ende der einmonatigen Frist des Käufers fest, in der Praxis haben Sie also vier Monate ab der Escritura. Die Erklärung ist in jedem Fall Pflicht, unabhängig vom Ergebnis: Erstattung, Nachzahlung oder null.

Der Gewinn ist die Differenz zwischen zwei Werten:

Heben Sie jede Rechnung auf. Eine neue Küche oder eine verglaste Terrasse mit ordentlicher Rechnung mindert den steuerpflichtigen Gewinn; ein bloßer Kontoauszug reicht in der Regel nicht.

Wie viel Steuer zahlt ein Nichtresident 2026 auf den Gewinn?

19 % des Gewinns, ganz gleich, in welchem Land Sie leben. Die Agencia Tributaria nennt diesen Satz auf ihrer Seite zu Gewinnen aus Immobilienverkäufen, und er folgt aus Artikel 25.1.f der Ley del IRNR, der auf Veräußerungsgewinne 19 % anwendet, ohne nach dem Wohnsitz zu unterscheiden.

Anderswo werden Sie lesen, dass britische Verkäufer seit dem Brexit 24 % zahlen. Das bringt zwei Steuersätze durcheinander. Die 24 % sind der allgemeine Satz für andere Einkünfte, etwa Mieteinnahmen, wenn der Eigentümer außerhalb der EU oder des EWR lebt; Residenten der EU und des EWR zahlen auf diese Einkünfte 19 % und können Ausgaben abziehen. Beim Verkauf der Immobilie selbst gelten für alle 19 %. Spürbar wird der Brexit bei der Befreiung für Reinvestitionen: Wer in der EU oder im EWR ansässig ist, seinen Hauptwohnsitz verkauft und den gesamten Erlös in einen neuen Hauptwohnsitz reinvestiert, kann den Gewinn steuerfrei stellen; wer im Vereinigten Königreich lebt, kann das nicht mehr.

Die Neuregelungen von 2026 (Orden HAC/623/2026) haben weder die Frist beim Verkauf noch den Steuersatz geändert, sondern nur die jährliche Erklärung für fiktive Eigennutzungseinkünfte und Mieteinnahmen.

Wie erhalten Sie den zu viel einbehaltenen Betrag zurück, und wie lange dauert es?

Sie beantragen ihn mit demselben Formular 210: Sind 19 % Ihres Gewinns weniger als die einbehaltenen 3 %, ergibt die Erklärung eine Erstattung, und Sie geben das Konto an, auf das sie gezahlt werden soll. Haben Sie mit Verlust verkauft, fordern Sie die vollen 3 % zurück.

Gesetzlich hat das Finanzamt sechs Monate Zeit für die Auszahlung, gerechnet ab dem Ende der Abgabefrist; liegt eine Verzögerung danach in seiner Verantwortung, kommen automatisch Verzugszinsen hinzu (Artikel 31 der Ley General Tributaria, der spanischen Abgabenordnung). In der Praxis berichten Anwälte an der Küste, dass die Erstattung sechs bis zwölf Monate nach Abgabe eintrifft, und sie wird vor der Auszahlung geprüft.

Das häufigste Problem bei dieser Prüfung ist die jährliche Nichtresidentensteuer. Jeder Nichtresident mit einer Immobilie in Spanien muss jedes Jahr ein Formular 210 einreichen, für die fiktiven Einkünfte aus einer selbst genutzten Wohnung oder für Mieteinnahmen, und viele Eigentümer haben davon nie gehört. Wenn Sie die 3 % zurückfordern, prüft die Agencia Tributaria die letzten vier Jahre (die Verjährungsfrist nach Artikel 66 der Ley General Tributaria) und kann das, was Sie schulden, mit dem verrechnen, was sie Ihnen erstatten müsste. Bitten Sie Ihren Gestor, diese Jahre vor dem Verkauf zu prüfen: Sie nachzuholen ist günstiger als eine gekürzte Erstattung mit Zuschlägen.

Und die kommunale Plusvalía?

Die Plusvalía municipal ist die Steuer der Gemeinde auf den Wertzuwachs des Grund und Bodens seit Ihrem Kauf. Normalerweise zahlt sie der Verkäufer. Ist der Verkäufer eine nicht ansässige natürliche Person, macht das Gesetz den Käufer zum Ersatzsteuerschuldner (Artikel 106.2 der Ley de Haciendas Locales, des Gesetzes über die Gemeindefinanzen): Die Gemeinde kann die Steuer vom Käufer verlangen, der sie anschließend von Ihnen zurückfordern darf.

Beim Notar wird das auf eine von zwei Arten gelöst:

1. Der Käufer behält die geschätzte Plusvalía vom Kaufpreis ein, zahlt sie innerhalb von dreißig Werktagen an die Gemeinde und rechnet mit Ihnen anhand des Zahlungsbelegs ab.
2. Sie zahlen sie selbst, oder Ihr Anwalt mit der Vollmacht, und legen dem Käufer den Nachweis vor.

Beides ist möglich; die Escritura sollte festhalten, welcher Weg gilt. Seit der Reform von 2021 gibt es zwei Berechnungsarten (die objektive Methode auf Grundlage des Katasterwerts des Bodens oder den tatsächlichen Gewinn laut den beiden Kaufurkunden), und Sie dürfen die niedrigere wählen; ist der Boden nicht im Wert gestiegen und belegen Sie das mit beiden Urkunden, fällt nichts an. Die Steuersätze unterscheiden sich von Gemeinde zu Gemeinde. Tragen Sie die Plusvalía selbst, zählt sie zu den Verkaufskosten und mindert Ihren steuerpflichtigen Gewinn.

Welche Unterlagen und Kosten betreffen speziell den nicht ansässigen Verkäufer?

Der größte Teil der Liste ist für alle Verkäufer gleich (siehe die Unterlagen für den Verkauf einer Wohnung). Diese Punkte bringen Eigentümer, die im Ausland leben, am häufigsten ins Stolpern:

• NIE. Jeder Verkäufer, der in der Urkunde steht, braucht eine eigene Ausländer-Identifikationsnummer. Die Nummer verfällt nie, aber manche Notare verlangen eine aktuelle Bescheinigung, und der Käufer braucht Ihre NIE, um das Formular 211 einzureichen. Prüfen Sie das Wochen vor der Beurkundung.
• Vollmacht. Wenn Sie nicht zur Unterschrift anreisen, erteilen Sie Ihrem Anwalt eine Vollmacht: vor einem spanischen Notar, in einem spanischen Konsulat oder vor einem Notar in Ihrem Land mit Haager Apostille und beglaubigter Übersetzung ins Spanische. Lassen Sie sie eigens für diesen Verkauf aufsetzen, mit Angabe der Immobilie.
• Energieausweis. Pflicht, bevor die Immobilie inseriert wird, bei der Junta de Andalucía registriert und zehn Jahre gültig. Ratgeber beziffern die Kosten auf etwa 60 bis 140 Euro.
• Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft. Nach Artikel 9.1.e der Ley de Propiedad Horizontal (des spanischen Wohnungseigentumsgesetzes) beurkundet der Notar nicht ohne eine Bescheinigung, dass Sie mit den Gemeinschaftsbeiträgen auf dem Laufenden sind, es sei denn, der Käufer verzichtet ausdrücklich darauf. Der Verwalter muss sie innerhalb von sieben Kalendertagen ausstellen.
• Nachweise über Schulden. Der letzte Beleg der IBI (der jährlichen Grundsteuer), bezahlte Rechnungen der Versorger und, falls eine Hypothek besteht, die Bescheinigung der Bank über die Restschuld, damit sie bei der Beurkundung aus dem Kaufpreis abgelöst werden kann.
• Ein spanisches Bankkonto. Der Kaufpreis wird in Euro gezahlt, meist auf ein spanisches Konto auf Ihren Namen; von dort werden Hypothek, Maklerprovision und Plusvalía beglichen, und die Erstattung aus dem Formular 210 geht auf das Konto, das Sie darin angeben, also kündigen Sie es nicht zu früh.
• Währung. Den Erlös in Pfund, Kronen oder Franken umzutauschen ist der letzte Schritt, und Kurse und Gebühren unterscheiden sich stark zwischen einer gewöhnlichen Bank und einem spezialisierten Devisenanbieter: Holen Sie vor der Beurkundung ein Angebot ein.

Wer zahlt die Maklerprovision?

In Spanien zahlt der Verkäufer die Provision der Agentur, und an der Costa del Sol sind 5 % des Verkaufspreises zuzüglich 21 % Mehrwertsteuer üblich, schriftlich vereinbart und bei der Beurkundung beglichen. Sie gehört zu den Verkaufskosten und mindert damit Ihren steuerpflichtigen Gewinn, ebenso wie das Honorar Ihres Anwalts. Unsere Provision und was sie umfasst, erklären wir auf der Seite zum Verkauf.

Ein Rechenbeispiel

Ein britischer Eigentümer hat 2012 in Estepona ein Apartment für 280.000 Euro gekauft und verkauft es 2026 für 400.000 Euro.

Ohne die Rechnungen für die Erwerbskosten und die Modernisierungen läge der Gewinn bei 90.800 Euro und die Steuer bei 17.252 Euro; statt einer Erstattung müsste der Eigentümer also 5.252 Euro nachzahlen. Keine dieser Zahlen ist ein Versprechen: Das Finanzamt prüft jede Erklärung, und der endgültige Betrag hängt davon ab, was Sie belegen können.