Unterlagen für den Verkauf einer Immobilie

Um eine Immobilie in Spanien zu verkaufen, brauchen Sie mindestens die Escritura (die notarielle Eigentumsurkunde), einen aktuellen Grundbuchauszug (Nota simple), Ihren Reisepass mit NIE, den Energieausweis, den letzten IBI-Bescheid und eine Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft, dass Sie mit den Beiträgen auf dem Laufenden sind. Besteht eine Hypothek, kommt die Bescheinigung der Bank über die Restschuld hinzu. Alles Weitere hängt von der Immobilie ab, davon, wo sie liegt und wie sie in Ihren Besitz gekommen ist.

Entscheidend ist nicht, am ersten Tag alles beisammen zu haben, sondern zu wissen, was in welcher Phase nötig ist: vor dem Inserat, für die Reservierung und den Anzahlungsvertrag und beim Notar. Am Ende finden Sie eine Tabelle, wer jedes Dokument ausstellt, wie lange es dauert und was es kostet.

Was brauchen Sie, bevor die Immobilie auf den Markt kommt?

Vier Dokumente. Mit ihnen ist das Inserat rechtmäßig, der Preis beruht auf echten Daten, und jeder Käufer, der nachfragt, erhält sofort Antworten.

Urkunde (Escritura). Die öffentliche Urkunde, die belegt, dass die Immobilie Ihnen gehört. Finden Sie sie nicht, bewahrt der Notar, der sie beurkundet hat, das Original auf und stellt innerhalb weniger Tage eine beglaubigte Abschrift aus (die Nota simple nennt den Notar). Haben Sie die Immobilie geerbt oder geschenkt bekommen, ist diese Urkunde der Eigentumstitel.

Nota simple aus dem Grundbuch. Eine Zusammenfassung, wer als Eigentümer eingetragen ist, wie die Immobilie beschrieben ist und ob sie belastet ist (Hypothek, Pfändungen, Dienstbarkeiten). Sie bestellen sie online unter registradores.org für 9,02 Euro zuzüglich Mehrwertsteuer, und sie kommt innerhalb von 24 bis 48 Arbeitsstunden. Bestellen Sie sie früh: Überraschungen (eine abbezahlte, aber nie gelöschte Hypothek, eine Fläche, die nicht mit dem Kataster übereinstimmt) lassen sich leichter beheben, bevor der Käufer sie sieht.

Gültiger Reisepass und NIE aller Eigentümer. Lebt ein Eigentümer im Ausland und reist nicht zur Unterschrift an, braucht er eine Vollmacht. Sind Sie nicht in Spanien steuerlich ansässig, gelten für den Verkauf eigene Regeln zu Einbehalt und Steuererklärung: siehe als Nichtresident verkaufen.

Energieausweis (Certificado de eficiencia energética, CEE). Seit 2013 Pflicht für den Verkauf und, weniger bekannt, Pflicht im Inserat selbst: Die Effizienzklasse (A bis G) muss in jedem Angebot und jeder Werbung erscheinen, auch auf den Portalen. Ein qualifizierter Sachverständiger besichtigt die Immobilie, stellt den Ausweis aus, und er wird im regionalen Register hinterlegt (in Andalusien im Registro de Certificados Energéticos Andaluces). Er ist 10 Jahre gültig (5 bei Klasse G). Seit dem 23. Juli 2026 dürfen ihn nur noch Sachverständige unterzeichnen, die im staatlichen Register eingetragen sind (Real Decreto 659/2025, die Vorschriften zur Energiezertifizierung): Prüfen Sie, ob Ihrer das ist. Rechnen Sie je nach Größe und Lage mit 60 bis 150 Euro und etwa einer Woche.

Was brauchen Sie für die Reservierung und den Anzahlungsvertrag?

Sobald es einen Käufer gibt, wird sein Anwalt oder seine Bank nach dem fragen, was bestätigt, dass die Immobilie dem Inserat entspricht und schuldenfrei ist. Liegt es bereit, verkürzt das die Verhandlung.

Letzter IBI-Bescheid. Belegt, dass die kommunale Grundsteuer bezahlt ist, und nennt die Katasternummer. Sie laden ihn bei Ihrer Bank oder bei der Steuerkasse herunter (in der Provinz Málaga beim Patronato de Recaudación Provincial). Ohne Kosten und sofort verfügbar.

Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft. Ausgestellt vom Sekretär und Verwalter mit Zustimmung des Präsidenten; das Gesetz gibt ihnen 7 Kalendertage (Artikel 9 der Ley de Propiedad Horizontal, des spanischen Wohnungseigentumsgesetzes). Ohne sie beurkundet der Notar nicht, es sei denn, der Käufer verzichtet ausdrücklich darauf. Sie ist wichtig, weil der Käufer für unbezahlte Beiträge des laufenden Jahres und der drei Vorjahre haftet, weshalb er darauf bestehen wird. Der Verwalter darf dafür eine Gebühr verlangen, wenn sie nicht in seinem Vertrag enthalten ist: meist 30 bis 60 Euro, gezahlt vom Verkäufer.

Satzung der Gemeinschaft und aktuelle Protokolle. Keine Pflicht, aber der Käufer wird wissen wollen, ob Sonderumlagen, anstehende Arbeiten oder Nutzungsbeschränkungen (etwa bei der Ferienvermietung) bestehen. Der Verwalter stellt sie ohne Kosten zur Verfügung.

Bescheinigung über die Restschuld oder Nullschuld Ihrer Hypothekenbank. Haben Sie eine Hypothek, bescheinigt die Bank den am Beurkundungstag fälligen Betrag; der Käufer löst ihn beim Notar ab, und die Urkunde hält das fest. Ist die Hypothek abbezahlt, steht aber noch in der Nota simple, fordern Sie die Nullschuldbescheinigung an (ohne Kosten, innerhalb weniger Tage oder bis zu zwei Wochen) und lassen sie im Grundbuch löschen: Notar und Grundbuch kosten zusammen 120 bis 310 Euro ohne Gestoría und brauchen ein bis drei Monate, beginnen Sie also jetzt.

Letzte Rechnungen für Strom, Wasser und Gas. Sie bestätigen, dass die Anschlüsse aktiv und auf Ihren Namen laufen, sodass der Käufer die Verträge übernimmt, statt neue Anschlüsse zu beantragen. Ohne Kosten.

Bewohnbarkeitsbescheinigung oder Erstbezugsgenehmigung. Jede Region regelt das anders. In Andalusien wurde die Cédula de habitabilidad vor Jahrzehnten abgeschafft; maßgeblich ist die Licencia de ocupación, die die Gemeinde bei Fertigstellung des Gebäudes erteilt hat: Bei einem Wiederverkauf verlangt der Notar sie nicht, aber der Anwalt des Käufers wird danach fragen, und die Versorger brauchen sie für den Anschluss. In der Region Madrid wurde die Cédula 2018 abgeschafft; an ihre Stelle tritt die kommunale Licencia de primera ocupación. Haben Sie sie nicht, stellt die Gemeinde gegen eine geringe Gebühr innerhalb weniger Wochen eine Abschrift aus.

Pläne und Baugenehmigungen, falls Sie umgebaut haben. Haben Sie angebaut, eine Terrasse geschlossen oder die Raumaufteilung verändert, halten Sie die Genehmigung oder verantwortliche Erklärung (declaración responsable) und die endgültigen Pläne bereit. Wurde der Umbau nie angezeigt, ist es besser, das jetzt zu wissen als beim Notar: Der Käufer wird es beim Abgleich von Kataster und Wirklichkeit bemerken.

Gebäudebewertungsbericht (IEE oder ITE), wenn das Gebäude alt genug ist. Das ist Pflicht der Gemeinschaft, nicht Ihre, aber der Käufer wird danach fragen. In Andalusien legt jede Gemeinde die Regel fest (in Málaga, wenn das Gebäude 50 Jahre alt wird); in der Region Madrid verlangt das Decreto 103/2016 (die Vorschriften der Region Madrid zur Gebäudeprüfung) ihn für Mehrfamilienhäuser, die älter als 50 Jahre sind (in manchen Fällen älter als 30). Der Verwalter gibt Ihnen ohne Kosten eine Kopie.

Bescheinigung über das Fehlen baurechtlicher Verstöße oder AFO (Andalusien). Liegt Ihr Haus auf ländlichem Boden oder hat es einen alten Anbau ohne Genehmigung, kann der Anwalt des Käufers ein Certificado de inexistencia de expediente de infracción urbanística verlangen, das das Bauamt der Gemeinde gegen Gebühr ausstellt. Und wurde es vor mehr als 6 Jahren ohne Genehmigung gebaut, sodass die Gemeinde den Abriss nicht mehr anordnen kann, gibt es den Status Asimilado a fuera de ordenación (AFO): eine kommunale Erklärung (Ley 7/2021 de Andalucía, das andalusische Raumordnungsgesetz, Artikel 173), die das Bestehen des Gebäudes anerkennt, Instandhaltungsarbeiten und Versorgungsanschlüsse erlaubt und im Grundbuch eingetragen wird. Sie legalisiert die Immobilie nicht, gibt aber dem Käufer und seiner Bank Sicherheit. Nötig sind ein Gutachten eines Sachverständigen und eine kommunale Gebühr; rechnen Sie mit mehreren Monaten. Viele Landhäuser an der Costa del Sol werden jedes Jahr auf diese Weise verkauft, ganz ohne Aufregung.

Der Anzahlungsvertrag (Contrato de arras). Er besiegelt das Geschäft vor der Beurkundung. Üblich ist die Reuegeld-Variante (Artikel 1454 des Código Civil, des spanischen Zivilgesetzbuchs): Der Käufer leistet eine Anzahlung (üblicherweise 10 % des Preises; das Gesetz nennt keine Zahl) und verliert sie, wenn er zurücktritt; treten Sie zurück, zahlen Sie das Doppelte zurück. Der Vertrag muss den Preis, die Frist für die Beurkundung (normalerweise 2 oder 3 Monate), die Kostenverteilung und den Stand der Belastungen festhalten. Unterschreiben Sie ihn nur mit einer frischen Nota simple vor Augen.

Was verlangt der Notar am Tag der Beurkundung?

Die Nota simple fordert der Notar am selben Tag selbst an, den Rest bringen Sie mit:

1. Originalpässe und NIE aller Verkäufer (und die Vollmacht, wenn jemand für einen anderen unterschreibt).
2. Eigentumsurkunde.
3. Registrierter Energieausweis.
4. Bescheinigung der Gemeinschaft, idealerweise nicht älter als 7 Tage.
5. Letzter IBI-Bescheid.
6. Die Restschuldbescheinigung der Bank, falls eine Hypothek besteht; die Bank schickt meist einen Vertreter.
7. Ihre Bankverbindung und der Nachweis über die erhaltene Anzahlung.
8. Die Schlüssel.

Gehört die Immobilie einem Ehepaar im Güterstand der Errungenschaftsgemeinschaft, unterschreiben beide. Sind Sie geschieden, brauchen Sie das Urteil oder die Vereinbarung mit der eingetragenen Vermögensaufteilung. Verkaufen Sie eine geerbte Immobilie, muss zuvor die Urkunde über Annahme und Verteilung des Erbes unterzeichnet, die Erbschaftsteuer und die kommunale Plusvalía beglichen und die Immobilie auf die Erben eingetragen sein: Wir erklären es unter eine geerbte Immobilie verkaufen.

Die Tabelle: wer es ausstellt, wie lange es dauert und was es kostet

Richtwerte für 2026; wo es von der Gemeinde oder vom Dienstleister abhängt, sagen wir es.

Die Checkliste

Vor dem Inserat: Eigentumsurkunde · Nota simple · Reisepass und NIE · registrierter Energieausweis.

Für den Anzahlungsvertrag: IBI · Bescheinigung der Gemeinschaft · Satzung · Restschuldbescheinigung der Bank · Versorgerrechnungen · Licencia de ocupación · Pläne und Genehmigungen, falls umgebaut wurde · IEE, falls zutreffend · baurechtliche Bescheinigung oder AFO, falls nötig.

Für den Notar: alles oben Genannte auf aktuellem Stand, Ihre Bankverbindung, der Nachweis über die Anzahlung und die Schlüssel.

Was übernimmt die Agentur für Sie?

Wenn Sie mit uns verkaufen, prüfen wir Nota simple und Kataster vor dem Inserat, bestellen den Energieausweis und die Bescheinigung der Gemeinschaft, erkennen, ob eine alte Hypothek gelöscht oder eine baurechtliche Bescheinigung beschafft werden muss, entwerfen den Anzahlungsvertrag und bereiten die Akte vor, die der Notar vor der Beurkundung erhält. Leben Sie im Ausland, stimmen wir die Vollmacht mit Ihrem Anwalt ab, damit Sie nicht anreisen müssen. Sie unterschreiben; der Papierkram ist Ihnen immer einen Schritt voraus.