Ihre Immobilie für den Verkauf vorbereiten

Ihre Immobilie für den Verkauf vorzubereiten heißt: entfernen, was im Weg ist, die Kleinigkeiten beheben, die einem Käufer auffallen, und sie mit professionellen Fotos in gutes Licht rücken, bevor sie online geht, nicht danach. Das meiste dauert eine Woche und kostet wenig. Was Sie nicht tun sollten, ist halb fertig an den Markt zu gehen: Das Interesse ist in den ersten Tagen am größten, und eine Immobilie, die schlecht startet, endet meist mit einer Preissenkung.

Was zu tun ist, was Sie lassen sollten, und am Ende eine Checkliste Raum für Raum. Sind Sie beim Preis noch unsicher, lesen Sie zuerst was ist meine Immobilie wert.

Warum sind die ersten zwei Wochen so wichtig?

Weil sich dann die meisten Menschen Ihre Immobilie ansehen. Die Portale zeigen neue Inserate zuerst, Käufer mit gespeicherten Suchaufträgen erhalten noch am selben Tag die E-Mail, und Makler gleichen sie mit ihren offenen Suchanfragen ab. Laut Idealista waren 16 % der im ersten Quartal 2025 verkauften Immobilien weniger als eine Woche inseriert. 2024 dauerte ein Verkaufsabschluss in Spanien durchschnittlich 73 Tage und in der Provinz Málaga 66 (Bericht von Tecnocasa und der Universität Pompeu Fabra).

Starten Sie mit Handyfotos und einer vollgestellten Terrasse, sortiert Sie diese erste Käuferwelle ohne Besichtigung aus. Wenn Sie zwei Wochen später neu fotografieren, ist das Inserat nicht mehr neu: Die Portale ranken es niedriger, die Benachrichtigungen sind verschickt, und der Käufer, der es zweimal gesehen hat, schließt daraus, dass es sich nicht verkauft. Dort beginnen die Preissenkungen.

Was entferne ich und was lasse ich stehen?

Der Käufer muss sich sein eigenes Leben im Haus vorstellen können, und das gelingt nicht in einem Zuhause voller Ihres Lebens. Behalten Sie, was Maßstab gibt, entfernen Sie, was ablenkt.

Entfernen: Familienfotos, Kühlschrankmagnete, Sammlungen, sichtbare Kleidung, die Hälfte jedes Kleiderschranks (ein voller Schrank wirkt klein), die Kleingeräte auf der Arbeitsplatte, die Flaschen im Bad, lose Kabel, abgenutzte Teppiche und überzählige Möbel. Hat ein Raum drei Funktionen (Bügeln, Schreibtisch und Gästebett), wählen Sie eine und machen Sie sie deutlich.

Behalten: das Sofa, das Bett mit weißer Bettwäsche bezogen, einen Tisch mit seinen Stühlen, ein paar lebende Pflanzen, zwei oder drei Gegenstände pro Raum. Eine leere Wohnung wirkt klein und kalt; eine überfüllte noch kleiner. Passt etwas nicht mehr hinein, kosten zwei Monate in einem gemieteten Lagerraum weniger als jede Preissenkung.

Welche Reparaturen lohnen sich und welche nicht?

Beheben Sie, was der Käufer sieht und was ihn zweifeln lässt; zahlen Sie nicht für das, was der Käufer ohnehin nach seinem Geschmack ändern wird.

Und die Terrasse an der Costa del Sol?

Hier ist die Terrasse der Raum, den sich Käufer am genauesten ansehen, und oft der, der den Ausschlag gibt. Ein Käufer aus dem Vereinigten Königreich oder Skandinavien kauft das Frühstück im Freien im Januar; zeigen Sie ihm genau das.

• Räumen Sie alles weg, was nicht auf eine Terrasse gehört: Wäscheständer, Gasflaschen, Fahrräder, Kisten, vertrocknete Pflanzen.
• Möbel im richtigen Verhältnis: ein Tisch mit zwei oder vier Stühlen und eine Sonnenliege, wenn Platz ist. Wenige Stücke, gut platziert, nicht acht gestapelte Stühle.
• Lebende Pflanzen: Drei große Töpfe wirken mehr als fünfzehn kleine.
• Funktionierender Sonnenschutz: Markise sauber und in Betrieb, Pergola ohne kaputte Schilfmatte; gibt es keinen, ein Sonnensegel oder ein Sonnenschirm.
• Boden, Geländer und Glas sauber; gibt es eine Aussicht, steht nichts davor.

Bei Villen und Reihenhäusern: Rasen gemäht, Hecken geschnitten, Bewässerung in Betrieb, Pool sauber und gefüllt.

Zu welcher Tageszeit die Fotos, und warum nicht mit dem Handy?

Die Uhrzeit hängt von der Ausrichtung ab: Terrasse nach Osten, morgens; nach Westen, am Nachmittag; nach Süden, am Vormittag, bevor das Licht hart wird. Hier ist das Problem selten zu wenig Sonne, sondern zu viel: Ein Fenster zum Meer brennt mittags bei jeder Kamera aus, die keine Belichtungen kombinieren kann. Der Fotograf wählt die Uhrzeit und kommt, wenn die Immobilie einen Sonnenuntergang zu bieten hat, dafür noch einmal wieder. Am Tag selbst: Rollläden hoch, alle Lichter an, Betten gemacht, Arbeitsplatten frei, Toilettendeckel geschlossen, keine Wäsche auf der Leine und kein Auto in der Einfahrt.

Ein Handy reicht nicht, weil ein Käufer in Sekunden entscheidet, ob er Ihr Inserat öffnet, und ein Handy verzerrt Räume mit seinem Weitwinkel, lässt Fenster ausbrennen und kippt die Senkrechten. Ein professionelles Shooting arbeitet mit Stativ in der richtigen Höhe, kombiniert Belichtungen, damit Wohnzimmer und Aussicht zugleich zu sehen sind, richtet die Linien gerade, ordnet die Fotos so, dass sie die Immobilie erzählen, und liefert die Auflösung, die Portale und Druck brauchen. Ohne Tricks: Die Immobilie muss den Fotos entsprechen, wenn der Käufer sie betritt. Bei Grupo dhoce ist das Shooting Teil der Verkaufsstrategie, und es findet statt, sobald die Immobilie bereit ist.

Video und Grundriss?

Ja zu beidem, und die Agentur erstellt sie. Das kurze Rundgangvideo eignet sich für soziale Netzwerke und hilft dem Käufer, der im Ausland lebt, zu verstehen, wie die Räume zusammenhängen. Den bemaßten Grundriss verlangt fast jeder internationale Käufer: Er zeigt, ob die eigenen Möbel passen, und erspart unnötige Besichtigungen. Unser Architekturteam zeichnet ihn.

Leichtes oder vollständiges Home Staging?

Das leichte Staging erledigen Sie selbst mit diesem Ratgeber: ausräumen, ordnen, neue Textilien (Kissen, Handtücher, weiße Bettwäsche), Pflanzen, ein paar Lampen und die Terrasse hergerichtet. Eine Woche und ein paar hundert Euro.

Das vollständige Staging übernimmt ein Profi mit Mietmöbeln. Es lohnt sich, wenn die Immobilie leer steht, wenn es sich um ein Erbe mit Möbeln aus einer anderen Zeit handelt oder wenn sie mit vielen ähnlichen Immobilien in derselben Anlage konkurriert.

Die Branchenzahlen stammen vom spanischen Home-Staging-Verband (AHSE), zitiert von Xataka Home 2024: 96,6 % der mit Home Staging vorbereiteten Immobilien wurden innerhalb von drei Monaten verkauft und 43 % innerhalb eines Monats; der vollständige Service kostet zwischen 0,5 % und 1,5 % des Immobilienwerts. Es sind Zahlen des Verbands selbst, keine unabhängige Studie. Bei einer Immobilie für 400.000 Euro bedeutet das 2.000 bis 6.000 Euro; eine einzige Preissenkung um 3 % sind 12.000 Euro.

Wie gestalte ich eine Besichtigung?

• Eine angenehme Temperatur: im Winter die Heizung eine halbe Stunde vorher an, im Sommer die Klimaanlage.
• Licht: Rollläden hoch und Lichter an, auch tagsüber.
• Lüften Sie fünfzehn Minuten vorher und verzichten Sie auf starke Raumdüfte: Käufer vermuten, dass sie etwas überdecken.
• Haustiere außer Haus, ihre Körbchen und Näpfe weggeräumt.
• Der Eigentümer ist nicht da. Ist der Eigentümer anwesend, öffnet ein Käufer keine Schränke, kritisiert nicht und fragt nicht, und gerade aus diesen Einwänden macht der Makler ein Angebot. Lässt es sich nicht vermeiden, begrüßen Sie die Besucher und gehen Sie.
• Halten Sie die Belege der Gemeinschaft und der IBI sowie den Energieausweis bereit: Unterlagen für den Verkauf.

Was sieht ein Architekt in Ihrer Immobilie, das auch der Käufer sieht?

Drei Dinge, und bei allen dreien lohnt es sich, zuvorzukommen.

Feuchtigkeit. Flecken an der Decke unter einer Terrasse oder einem Bad, Wasserränder an einer Außenwand, Blasen in der Farbe auf Sockelhöhe, Geruch in einem Schrank. Wer darüber streicht, ohne die Ursache zu beheben, sieht es nach zwei Wochen wieder, und jeder Gutachter erkennt es. Was zu tun ist: die Quelle finden (Terrassenfuge, Fallrohr, aufsteigende Feuchtigkeit, Kondenswasser), sie reparieren, trocknen lassen und dann streichen. Heben Sie die Rechnung auf.

Verglasungen und ungenehmigte Bauarbeiten. Die verglaste Terrasse, die überdachte Veranda, die entfernte Trennwand, zwei zu einer zusammengelegte Wohnungen. Ein Käufer mit Anwalt verlangt die Genehmigung und den Beschluss der Gemeinschaft; ebenso die Bank, die den Kauf finanziert. In einem Mehrfamilienhaus erfordert das Schließen einer Terrasse die Zustimmung von drei Fünfteln der Eigentümer und der Miteigentumsanteile (Ley de Propiedad Horizontal, das spanische Wohnungseigentumsgesetz, Artikel 10.3.b). Was zu tun ist: prüfen, ob die Arbeiten in der Escritura und im Kataster erscheinen, bei der Gemeinde nachfragen, wie sie sich legalisieren lassen (in vielen Gemeinden genügt eine verantwortliche Erklärung mit technischen Unterlagen, aber das ist unterschiedlich), und wenn es nicht geht, es vor der Besichtigung sagen und im Preis berücksichtigen.

Alte Installationen. Ein Sicherungskasten ohne FI-Schalter, stoffummantelte Leitungen, Bleirohre, Aluminiumfenster ohne thermische Trennung, eine zwanzig Jahre alte Klimaanlage. Sie renovieren nicht für den Verkauf, aber Sie erklären. Unser Architekturteam kann den Verkauf mit einer Renovierungsskizze und Richtkosten begleiten, und das verändert das Gespräch: Aus »das ist veraltet« wird »ich weiß, was es kostet, es zu meinem zu machen«. Das ist der Vorteil, über eine Agentur zu verkaufen, die auch plant und renoviert.

Checkliste Raum für Raum