Geerbte Immobilie in Spanien verkaufen

Um eine geerbte Immobilie zu verkaufen, müssen Sie zuerst auf dem Papier ihr Eigentümer werden: das Erbe vor einem Notar annehmen, die Erbschaftsteuer (Impuesto de Sucesiones) und die kommunale Plusvalía zahlen und die Immobilie im Grundbuch (Registro de la Propiedad) auf Ihren Namen eintragen lassen. Erst dann kann der Verkauf unterzeichnet werden, und der Verkauf hat seine eigenen Steuern.

Hier finden Sie diesen Weg der Reihe nach, mit den Zahlen von 2026 für Andalusien und Madrid, einem Rechenbeispiel und einer Tabelle der Fristen. Er dient der Orientierung: Gehen Sie ihn mit Ihrem Berater durch.

Was muss geschehen, bevor Sie verkaufen können?

Solange die Immobilie noch auf den Namen Ihres Vaters oder Ihrer Mutter eingetragen ist, kann sie nicht verkauft werden. Das sind die Schritte; normalerweise übernimmt sie ein Notariat oder ein Gestor (ein Verwaltungsdienstleister):

1. Sterbeurkunde. Sie wird vom Standesamt (Registro Civil) ausgestellt; meist kümmert sich das Bestattungsunternehmen darum.
2. Bescheinigung über letztwillige Verfügungen. Sie sagt, ob es ein Testament gab und vor welchem Notar. Sie wird beim Justizministerium beantragt (Formular 790, etwa 4 Euro), ab 15 Werktagen nach dem Tod.
3. Gab es kein Testament, die Erbenfeststellung. Vor dem Notar des letzten Wohnsitzes des Verstorbenen, mit zwei Zeugen; sie legt fest, wer nach dem Gesetz erbt.
4. Inventar und Urkunde über Annahme und Zuteilung des Erbes. Vermögen und Schulden werden aufgelistet, bewertet und verteilt. Alle Erben unterschreiben sie (oder jemand mit ihrer Vollmacht). Hier wird entschieden, mit welchem Wert die Immobilie angesetzt wird, und dieser Wert ist später sehr wichtig.
5. Die Steuern des Erbes: Erbschaftsteuer und kommunale Plusvalía (nächste Abschnitte).
6. Eintragung im Grundbuch.

Wie viel Erbschaftsteuer zahlen Sie in Andalusien und in Madrid?

Jeder Erbe zahlt Erbschaftsteuer auf das, was er erhält, und sie wird in der Region erklärt, in der der Verstorbene lebte (nicht dort, wo die Immobilie liegt, außer der Verstorbene war Nichtresident). Die Frist beträgt 6 Monate ab dem Tod, um weitere 6 verlängerbar, wenn dies in den ersten 5 beantragt wird; für die Verlängerung fallen Verzugszinsen an.

Für Ehepartner, Kinder, Enkel und Eltern (Gruppen I und II) ist die Steuer 2026 in beiden Regionen fast symbolisch:

Zwei Warnungen. Der Abzug für den Hauptwohnsitz setzt voraus, dass Sie 3 Jahre (Andalusien) bzw. 5 Jahre (Madrid) nicht verkaufen: Wenn Sie jetzt verkaufen wollen, beantragen Sie ihn nicht, sonst zahlen Sie ihn mit Zinsen zurück (in Andalusien ist er dank des Freibetrags von einer Million selten nötig). Und zwischen Geschwistern und an Nichten und Neffen fällt die Steuer durchaus ins Gewicht, vor allem in Andalusien: Rechnen Sie, bevor Sie annehmen.

Und wenn der Erbe nicht in Spanien lebt?

Er zahlt für die Immobilie trotzdem Steuern in Spanien (Nichtresidenten werden mit ihrem spanischen Vermögen besteuert), aber die Akte bearbeitet die staatliche Steuerbehörde (Oficina Nacional de Gestión Tributaria), nicht die Junta de Andalucía oder die Region Madrid. Seit dem Urteil des Europäischen Gerichtshofs von 2014 und der Ley 26/2014 (einem Steuerreformgesetz von 2014) kann er die Regeln der Region anwenden, in der der Verstorbene lebte, und seit 2022 hängt diese Möglichkeit nicht mehr vom Wohnsitz in der Europäischen Union ab: Ein Sohn, der in London oder Buenos Aires lebt, erbt die Wohnung in Estepona mit dem andalusischen Freibetrag. Lebt er außerhalb der EU oder des Europäischen Wirtschaftsraums, muss er einen Steuervertreter in Spanien bestellen.

Was ist die kommunale Plusvalía bei einer Erbschaft?

Die Gemeinde, in der die Immobilie liegt, erhebt die Plusvalía (IIVTNU, eine Steuer auf den Wertzuwachs des Bodens) darauf, wie stark der Bodenwert gestiegen ist, solange der Verstorbene Eigentümer war. Bei Erbschaften zahlt sie der Erbe, innerhalb von 6 Monaten ab dem Tod, verlängerbar auf ein Jahr. Die Berechnung ist dieselbe wie beim Verkauf: Sie steht in welche Steuern Sie beim Verkauf Ihrer Immobilie zahlen.

Das Gesetz erlaubt jeder Gemeinde eine Ermäßigung von bis zu 95 Prozent, wenn Ehepartner, Kinder oder Eltern erben, und sie gibt es fast immer nur auf Antrag: Wer sie in der Selbstveranlagung nicht beantragt, erhält sie nicht.

• Estepona behält eine Ermäßigung von 95 Prozent für Erben bei, die in der Selbstveranlagung selbst beantragt wird (Artikel 10 ihrer Satzung). In den letzten Jahren hat die Gemeinde Bedingungen verlangt, etwa mit dem Verstorbenen zusammengelebt zu haben; prüfen Sie die aktuellen Voraussetzungen, bevor Sie damit rechnen.
• Die Stadt Madrid gewährt eine Ermäßigung für den Hauptwohnsitz des Verstorbenen nach dem Katasterwert des Bodens: 95 Prozent bis 60.000 Euro, 85 bis 100.000, 70 bis 138.000 und 40 darüber.
• Marbella, Benahavís, Mijas und die übrigen Gemeinden haben eigene Satzungen.

Und wenn Sie die Immobilie verkaufen, wird die Plusvalía erneut fällig, diesmal für den Zeitraum vom Tod bis zum Verkauf. Vor Ablauf eines Jahres wird der Koeffizient nach vollen Monaten anteilig berechnet; bei einem Verkauf im selben Monat ergibt sich null.

Warum muss das Erbe vor dem Verkauf eingetragen werden?

Das Grundbuch trägt das Erbe nicht ohne Nachweis über Erbschaftsteuer und Plusvalía ein (Artikel 254 der Ley Hipotecaria, des spanischen Hypothekengesetzes), und der Notar des Verkaufs unterschreibt nicht, solange die Verkäufer nicht als Eigentümer erscheinen. Die Eintragung dauert etwa 15 Werktage. Planen Sie das ein, wenn Sie Termine mit dem Käufer festlegen: Ein gut geführtes Erbe dauert vom Tod bis zur Verkaufsbereitschaft der Immobilie zwischen 3 und 6 Monaten.

Was ändert sich beim Verkauf einer geerbten Immobilie?

Nach dem Verkauf erklärt jeder Erbe den Gewinn auf seinen Anteil in seiner Einkommensteuer (IRPF, oder der entsprechenden Steuer für Nichtresidenten, wenn er im Ausland lebt). Und das ist der entscheidende Punkt: Der Anschaffungswert ist nicht das, was Ihre Eltern bezahlt haben, sondern der Wert, den Sie für die Erbschaftsteuer erklärt haben, bezogen auf den Todestag. Seit 2022 ist dieser Wert mindestens der Referenzwert des Catastro (valor de referencia); erklären Sie mehr (bis zum Marktwert), gilt der erklärte Betrag. Zu diesem Wert kommen die Erbschaftsteuer, die Plusvalía, Notar und Grundbuch des Erbes hinzu.

Deshalb spart eine gute Bewertung des Erbes später Steuern: In Andalusien und Madrid kostet es dank der Ermäßigung von 99 Prozent fast nichts an Erbschaftsteuer, die Immobilie zu ihrem Marktwert zu erklären, und es verringert den Gewinn, der in der IRPF besteuert wird; wer beim Referenzwert bleibt, der meist unter dem Markt liegt, zahlt die Differenz beim Verkauf. Stützen Sie den Betrag mit einer Bewertung oder einem Gutachten zu diesem Zeitpunkt.

Mit mehreren Erben

• Alle unterschreiben den Verkauf, persönlich oder mit einer notariellen Vollmacht (aus dem Ausland vor einem dortigen Notar mit Apostille oder im Konsulat).
• Ein Erbe kann seinen Anteil verkaufen, an einen anderen Erben oder an einen Dritten, aber die übrigen haben einen Monat lang ein Rückkaufsrecht, und Käufer von Anteilen zahlen weit unter Marktpreis. Üblich ist, dass einer die Immobilie behält und die anderen auszahlt (eine Extinción de condominio, die geringer besteuert wird als ein Kauf).
• Will einer nicht verkaufen, kann jeder von ihnen die Teilung des gemeinsamen Eigentums verlangen: Da sich eine Wohnung nicht teilen lässt, ordnet der Richter eine Versteigerung an, mit Kosten und zu einem schlechteren Preis. Verhandeln lohnt sich fast immer.

Das Rechenbeispiel

Ein Sohn erbt die Wohnung seiner Mutter in Estepona, die sie vor 25 Jahren gekauft hat. Der Referenzwert des Catastro beträgt 180.000 Euro, aber ein Gutachten setzt sie mit 220.000 Euro an, und er erklärt 220.000.

• Erbschaftsteuer (Andalusien): 220.000 minus der Freibetrag von 1.000.000: Bemessungsgrundlage null. Steuer: 0 Euro.
• Plusvalía auf das Erbe: Katasterwert des Bodens 60.000 Euro, 25 Jahre, Koeffizient 0,40: Grundlage von 24.000 Euro zu 20 Prozent, 4.800 Euro. Mit der Ermäßigung von 95 Prozent 240 Euro.
• Notar und Grundbuch des Erbes: etwa 1.500 Euro.

Achtzehn Monate später verkauft er für 260.000 Euro.

• Plusvalía auf den Verkauf: ein volles Jahr, Koeffizient 0,15: Grundlage von 9.000 Euro zu 20 Prozent, 1.800 Euro.
• IRPF. Anschaffungswert: 220.000 + 240 + 1.500 = 221.740 Euro. Verkaufskosten (Agentur zu 5 Prozent zuzüglich Mehrwertsteuer, Plusvalía, Energieausweis): 17.630 Euro. Veräußerungswert: 242.370 Euro. Gewinn: 20.630 Euro. Steuer: 6.000 zu 19 Prozent (1.140) + 14.630 zu 21 Prozent (3.072): 4.212 Euro.

Hätte er nur den Referenzwert von 180.000 Euro erklärt, läge der Gewinn bei 60.630 Euro und die Steuer bei 12.825 Euro: mehr als 8.600 Euro Unterschied wegen einer einzigen Zahl in der Erbschaftsurkunde.

Welche Kosten und Unterlagen bringt der Verkauf mit sich?

Dieselben wie jeder Verkauf: Nota simple (der Grundbuchauszug), Energieausweis, IBI-Bescheid (die Grundsteuer), Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft, Löschung der Hypothek, Agenturhonorar. Die vollständige Liste steht in Unterlagen für den Verkauf einer Immobilie. Drei Situationen, die bei geerbten Immobilien häufig sind:

• Mit Mieter. Der Mietvertrag läuft mit dem Käufer bis zu seinem Ende weiter. Vor dem Verkauf müssen Sie dem Mieter Preis und Bedingungen mitteilen: Er hat 30 Kalendertage Vorkaufsrecht (Artikel 25 der LAU, Ley de Arrendamientos Urbanos, des spanischen Mietgesetzes), und die Mitteilung gilt 180 Tage.
• Mit Hypothek. Die Schuld wird mit der Immobilie geerbt. Fragen Sie die Bank nach der Restschuld; sie wird bei derselben Beurkundung aus dem Kaufpreis abgelöst, wie bei jedem Verkauf.
• Das ältere Haus. Viele Häuser der Eltern haben keine Bewohnbarkeitsgenehmigung (Licencia de ocupación), ohne Genehmigung errichtete Anbauten oder eine im Grundbuch eingetragene Fläche, die von der tatsächlichen abweicht, und die Bank des Käufers wird es im Gutachten sehen. Lassen Sie vor dem Inserat einen Architekten die baurechtliche Lage prüfen und sagen, was sich regularisieren lässt (eine Neubauerklärung aufgrund des Alters, eine technische Bescheinigung oder, auf ländlichem Boden, die AFO-Anerkennung, die nicht legalisiert, aber einen Verkauf mit Sicherheiten erlaubt). Mit diesem Blick arbeiten wir in unseren Projekten, und er verhindert, dass der Verkauf beim Notar scheitert.

Die Fristen in einer Tabelle