Ferienvermietung: was Sie zuerst prüfen

Bevor Sie eine Immobilie bei den Tourismusbehörden anmelden, prüfen Sie vier Dinge: dass die Eigentümergemeinschaft zustimmt, dass die Gemeinde es erlaubt, dass die Immobilie die Anforderungen erfüllt und, ganz zuletzt, die Anmeldung selbst. Für die ersten drei gibt es keine verbindliche Reihenfolge, wohl aber eine logische: Stimmt die Gemeinschaft nicht zu oder erlaubt die Gemeinde es nicht, ist alles andere hinfällig. Fest steht nur, dass die Anmeldung am Schluss kommt.

Die ersten vier Abschnitte entscheiden, ob die Immobilie überhaupt an Feriengäste vermietet werden kann. Die letzten drei ersparen Ihnen spätere Überraschungen.

1. Erlaubt es Ihre Eigentümergemeinschaft?

Sofern das Gebäude eine Eigentümergemeinschaft (Comunidad de propietarios) hat. Es handelt sich nicht um eine Genehmigung.

• Das Protokoll mit dem maßgeblichen Beschluss: Gibt es einen Beschluss, der die Ferienvermietung im Gebäude ausdrücklich genehmigt? Er kann auf einer früheren oder außerordentlichen Versammlung gefasst worden sein, nicht unbedingt auf der letzten ordentlichen.
• Die Satzung und weitere maßgebliche Beschlüsse, und ob sie im Grundbuch eingetragen sind: Sie können die Tätigkeit verbieten, einschränken oder an Bedingungen knüpfen.
• Hat die Versammlung eine Erhöhung der Gemeinschaftsbeiträge beschlossen für Wohnungen, die an Feriengäste vermietet werden?
• Wenn die Immobilie schon vor dem 3. April 2025 an Feriengäste vermietet wurde: Prüfen Sie, ob sie nach den Tourismusvorschriften angemeldet war, denn für sie gilt die Übergangsregelung.

Seit dem 3. April 2025 genügt es für die Aufnahme einer neuen Ferienvermietung nicht, dass niemand sie verboten hat: Sie brauchen die ausdrückliche Zustimmung der Eigentümerversammlung, mit den Stimmen von drei Fünfteln der Eigentümer, die zugleich drei Fünftel der Miteigentumsanteile vertreten. Bereits vor diesem Datum ausgeübte Tätigkeiten haben ihre eigene Übergangsregelung.

Mit derselben Mehrheit kann die Gemeinschaft beschließen, die gemeinschaftlichen Kosten dieser Wohnungen um bis zu 20 % zu erhöhen. Das geschieht nicht automatisch: Es braucht einen Beschluss. Wird er aber gefasst, sind das laufende Kosten, die die Jahresrendite völlig verändern.

2. Erlaubt es Ihre Gemeinde?

Jede Gemeinde wendet ihre eigenen Kriterien an.

• Erlaubt der Bebauungsplan die touristische Nutzung genau an diesem Standort? Der Boden muss als Wohngebiet ausgewiesen sein.
• Verlangt die Gemeinde eine kommunale Genehmigung oder eine verantwortliche Erklärung über die Nutzungsänderung? Welche von beiden, und mit welchen Fristen?
• Hat die Gemeinde neue Ferienwohnungen in diesem Gebiet begrenzt oder ausgesetzt?
• Kommunale Satzungen zu Lärm, Abfall und Zusammenleben, die die Vermietung betreffen.

Gemeinden können die Tätigkeit aus Gründen des Allgemeininteresses begrenzen. Estepona, Marbella, Manilva und Casares wenden nicht dieselben Kriterien an: Was in einer Gemeinde funktioniert, gilt nicht automatisch in der nächsten.

3. Welche Anforderungen muss die Immobilie erfüllen?

In Andalusien das Decreto 28/2016 (die andalusischen Vorschriften für Ferienwohnungen) und seine Änderungen. Sie gehen der Anmeldung voraus.

• Eine gültige Erstbezugsgenehmigung (Licencia de primera ocupación).
• Direkte Belüftung nach außen oder zu einem Innenhof in Schlaf- und Wohnräumen sowie eine Möglichkeit, die Fenster zu verdunkeln.
• Klimaanlage in Schlaf- und Wohnräumen bei Vermietung in den Sommermonaten; Heizung bei Vermietung in den Wintermonaten.
• Ausreichend Möbel und Ausstattung für die angegebene Belegung.
• Bettzeug, Wäsche und Küchenutensilien entsprechend der Kapazität, dazu ein Ersatzsatz.
• Ein Erste-Hilfe-Kasten.
• Touristische Informationen über die Umgebung: Verkehrsmittel, medizinische Versorgung, Parkplätze, Geschäfte und ein Ortsplan.
• Offizielle Beschwerdeformulare, dazu der Aushang, der in der Wohnung auf sie hinweist.
• Eine Telefonnummer, um Störungen sofort zu beheben.
• Bedienungsanleitungen für Haushaltsgeräte und Geräte.
• Schriftliche Hausregeln: Haustiere, Rauchen, Bereiche mit eingeschränkter Nutzung und die Regeln der Gemeinschaft.
• Garantierte Reinigung bei Ankunft und Abreise jedes Gastes.

4. Wie melden Sie die Immobilie bei den Tourismusbehörden an?

In Andalusien. Die Anmeldung kommt zuletzt, wenn alles Vorherige erfüllt ist.

• Verantwortliche Erklärung über die Aufnahme der Tätigkeit beim andalusischen Tourismusregister (Registro de Turismo de Andalucía).
• Art: ganze Wohnung oder zimmerweise. Das ändert die Anforderungen und die Kapazitätsgrenzen.
• Höchstkapazität: bei einer ganzen Wohnung bis zu 15 Gäste und höchstens 4 pro Schlafzimmer.
• Liegt die Immobilie außerhalb Andalusiens, gelten andere Regeln, die gesondert geprüft werden müssen.

Mit der verantwortlichen Erklärung bestätigen Sie, dass die Immobilie die Anforderungen des vorigen Abschnitts bereits erfüllt, und damit sind Sie für Ihre Angaben verantwortlich. Deshalb kommt die Anmeldung zuletzt: Ist eine Anforderung nicht erfüllt, kann eine Inspektion folgen, mit Löschung aus dem Register und einem Bußgeld.

5. Grundbuch und baurechtliche Lage

Was zum Vorschein kommt, wenn Sie bereits unterschrieben haben.

• Ein aktueller Grundbuchauszug (Nota simple): Belastungen, Hypotheken, Pfändungen und Vermerke.
• Dienstbarkeiten und Beschränkungen, die die Nutzung betreffen.
• Die tatsächliche Beschaffenheit, die Beschreibung im Grundbuch und die im Kataster sollten übereinstimmen.
• Ungenehmigte Bauarbeiten oder Anbauten, die die Erstbezugsgenehmigung blockieren könnten.

6. Steuern auf die Mieteinnahmen

Mit einem Berater zu prüfen, bevor Sie die erwartete Rendite festlegen.

• Ihre steuerliche Ansässigkeit: Sie bestimmt die Steuer auf die Einnahmen und die Ausgaben, die Sie abziehen können.
• Bieten Sie hotelähnliche Leistungen an (Reinigung während des Aufenthalts, Wäschewechsel, Rezeption)? Das ändert die Behandlung bei der Mehrwertsteuer.
• Einbehalte, Vorauszahlungen und der Erklärungskalender für Ihren Fall.
• Die kommunale Touristenabgabe, falls die Gemeinde eine erhebt.

Die Rendite in einem Inserat ist immer brutto. Entscheidend ist, was nach Steuern, Gemeinschaftsbeiträgen, Versicherung, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstandsmonaten übrig bleibt.

7. Was nicht mehr nötig ist

Stand: September 2026.

• Die Nummer des staatlichen Registro Único de Arrendamientos ist nicht mehr erforderlich. Der Tribunal Supremo (das Oberste Gericht Spaniens) hat das Verfahren mit dem Urteil STS 620/2026, de 19 de mayo, für nichtig erklärt, weil es in die Zuständigkeiten der Regionen eingriff. Auch die zugehörige Jahreserklärung entfällt. Wer die Registergebühren bezahlt hat, kann sie zurückfordern.
• Was weiterhin gilt: die regionalen Tourismusregister, die Meldepflichten der Plattformen sowie die Registrierung und Meldung der Gäste.

Dieses Dokument fasst die zum Zeitpunkt der Veröffentlichung geltenden Vorschriften zusammen und ersetzt keine rechtliche oder steuerliche Beratung im Einzelfall. Die Tourismusvorschriften sind regional und kommunal und ändern sich häufig: Prüfen Sie die Situation Ihrer Immobilie immer, bevor Sie Entscheidungen treffen.