Reservierung und Arras: was Sie unterzeichnen

Bevor Sie Geld für eine Immobilie in Spanien überweisen, sollten Sie genau wissen, was Sie unterschreiben: Eine Reservierung ist keine Quittung, und der Anzahlungsvertrag, den man in Spanien »Arras« nennt, ist nicht eine Vertragsform, sondern drei, mit sehr unterschiedlichen Folgen, wenn eine Seite zurücktritt. Dieser Ratgeber richtet sich an Käufer und Verkäufer.

1. Warum ist eine Reservierung keine Quittung?

Ein Reservierungsdokument ist kein Nachweis darüber, dass Geld geflossen ist. Je nach Formulierung kann es den Preis, die Fristen und die Folgen festlegen, wenn eine der Parteien nicht weitermacht.

Und die Überschrift entscheidet nichts. Ein Dokument mit dem Titel »Reservierung«, das eine Zahlung von 10 Prozent und Klauseln über Reuegeld-Arras enthält, ist in der Praxis ein Anzahlungsvertrag. Spanische Gerichte schauen auf den Inhalt, nicht auf die Überschrift.

Wenn Sie wirklich nur reservieren möchten, sollte das Dokument auch als Reservierung abgefasst sein: eine kurze Frist, ein bescheidener Betrag, die Pflicht, nach Treu und Glauben zu verhandeln, und keine Verkaufsverpflichtung.

2. Die Anzahlung ist nicht eine Vertragsform, sondern drei

Den Unterschied macht die gesetzliche Grundregel: Ohne klare anderslautende Vereinbarung gilt eine Anzahlung als bestätigend.

3. Bestätigende Arras

Sie bestätigen, dass der Vertrag besteht. Einen Ausweg eröffnen sie nicht.

Wer zurücktritt, ist nicht dadurch frei, dass er das gezahlte Geld verliert. Die andere Partei kann die Erfüllung des Vertrags verlangen oder ihn auflösen und Schadensersatz fordern (Artikel 1124 des Código Civil, des spanischen Zivilgesetzbuchs).

Die Folge, die man verstehen sollte: Der Schadensersatz kann den gezahlten Betrag weit übersteigen. Ein »Ich verliere die Anzahlung und bin raus« gibt es nicht.

4. Reuegeld-Arras

Nur sie erlauben einen Rücktritt. Ein Käufer, der zurücktritt, verliert das Gezahlte; ein Verkäufer, der zurücktritt, zahlt es doppelt zurück (Artikel 1454 des Código Civil).

Sie werden nicht vermutet. Der Oberste Gerichtshof verlangt den ausdrücklichen und unmissverständlichen Willen beider Parteien, und Artikel 1454 zu zitieren genügt für sich allein nicht (STS 583/2018, de 17 de octubre, ein Urteil des spanischen Obersten Gerichtshofs).

Der Fehler, den der Oberste Gerichtshof ahndet, liegt in der Formulierung, nicht in der Sache. Ein Vertrag mit dem Titel »Reuegeld-Arras«, der dann einfach auf Artikel 1454 verweist, erfüllt die Anforderung nicht.

Die Klausel muss drei Dinge festhalten, getrennt und ausdrücklich:

1. Dass beide Parteien einseitig zurücktreten können.
2. Die konkreten Folgen: Der Käufer verliert das Gezahlte, der Verkäufer zahlt es doppelt zurück.
3. Den Zeitraum, in dem der Rücktritt möglich ist.

5. Arras als Vertragsstrafe

Sie legen eine Strafe für den Vertragsbruch fest, entbinden die vertragsbrüchige Partei aber nicht. Die vertragstreue Partei kann die Erfüllung des Vertrags verlangen und nur ersatzweise die Strafe durchsetzen.

• Zur Höhe: Ist in ausgehandelten Verträgen ausdrücklich eine Strafe für den einseitigen Rücktritt vereinbart, kann ein Richter sie nicht herabsetzen (STS de 11 de marzo de 2014).
• Bei hohen Strafen in der Formulierung: Ist die Strafe ausdrücklich für den einseitigen Rücktritt vereinbart, gilt das Vereinbarte. Außerhalb dieses Falls behält der Richter nach Artikel 1154 des Código Civil die Befugnis, sie herabzusetzen, wenn die Verpflichtung teilweise oder mangelhaft erfüllt wurde.

6. Bis wann kann man zurücktreten?

Das Rücktrittsrecht nach Artikel 1454 gilt nicht unbegrenzt, aber der Oberste Gerichtshof hat keine allgemeine Frist festgelegt.

Deshalb muss die Rücktrittsfrist im Vertrag stehen. Fehlt sie, entsteht ein Streit, den eine einzige Zeile hätte vermeiden können.

7. Das Ungleichgewicht, das der Verkäufer kennen sollte

Die doppelte Rückzahlung ist keine neutrale Klausel.

In einem steigenden Markt kostet es den Verkäufer, wenn ein besseres Angebot kommt, das Doppelte dessen, was er erhalten hat, um auszusteigen. Bevor er Reuegeld-Arras unterschreibt, sollte er genau das wissen.

Und ein Punkt zu seinen Gunsten: Das Doppelte ist nicht zwingend. Artikel 1454 legt die Grundregel fest, aber die Parteien können den Betrag frei vereinbaren. Sie können eine andere Summe oder eine Obergrenze festlegen. Ein Verkäufer, der nicht dem Doppelten ausgesetzt sein will, sollte das vor der Unterschrift verhandeln, nicht danach.

8. Hypothekenfinanzierung: die Klausel, die fast niemand aufnimmt

Dass die Bank Ihre Hypothek ablehnt, bringt Ihnen Ihr Geld allein nicht zurück.

Der Oberste Gerichtshof hat entschieden, dass die nachträgliche Unmöglichkeit, die einen Schuldner befreit, nicht für jemanden gilt, der Geld schuldet (STS de 13 de julio de 2017). Ein Käufer, der den Preis nicht zahlen kann, wird nicht frei: Er hat den Vertrag gebrochen oder ist zurückgetreten. So oder so bleibt das Geld, wo es ist.

Schutz bietet nur eine Finanzierungsbedingung im Vertrag selbst. Sie muss fünf Punkte festlegen:

• Kreditgeber: wie viele und welche angefragt werden.
• Frist: das Datum, bis zu dem die Antwort der Bank vorzulegen ist.
• Betrag: das beantragte Mindestkapital oder der Mindestprozentsatz, zu marktüblichen Konditionen.
• Nachweis: was die Ablehnung belegt (eine schriftliche Entscheidung des Kreditgebers, kein Gespräch).
• Sorgfalt: die Pflicht, die Finanzierung nach Treu und Glauben zu beantragen.

Eine schlecht formulierte Klausel schützt Sie nicht. Gerichte haben die Bedingung als nicht erfüllt angesehen, wenn der Käufer eine Finanzierung beantragt hat, von der er wusste, dass sie nicht gewährt würde. Die Verpflichtung schon durch irgendeinen Antrag zu beliebigen Konditionen als erfüllt anzusehen, würde die Bedingung sinnlos machen.

9. Wohin geht das Geld?

Diese Frage wird am häufigsten mündlich beantwortet und am seltensten schriftlich. Bevor Sie überweisen, sollte das Dokument festhalten:

• Wer das Geld erhält: direkt der Verkäufer oder die Agentur als Verwahrung.
• Auf welchem Konto es liegt und unter welchem Verwendungszweck.
• Unter welchen Bedingungen es freigegeben wird an den Verkäufer, und was geschieht, wenn der Verkauf nie zur Beurkundung kommt.

Gelder, die die Agentur in Verwahrung hält, gehören der Partei, die sie vertritt, nicht der Agentur. Sie anderswohin zu leiten, erfordert die schriftliche Zustimmung des Inhabers.

Bei dhoce ist dieser Punkt bei jedem Geschäft schriftlich festgehalten.

10. Wenn der Käufer Ausländer ist

Drei Dinge, die den Zeitplan bestimmen und die Sie besser vor der Unterschrift unter die Arras klären, nicht danach:

• NIE: die Identifikationsnummer für Ausländer, nötig für die Beurkundung und für Geschäfte mit spanischen Banken. Sie zu bekommen braucht Zeit: Die Frist der Arras muss das berücksichtigen.
• Vollmacht: Kann der Käufer nicht zur Beurkundung kommen, muss die Vollmacht vorab erteilt werden und, wenn sie außerhalb Spaniens unterzeichnet wird, mit Haager Apostille und beglaubigter Übersetzung.
• Welche Fassung gilt: Ist der Vertrag zweisprachig, muss er ausdrücklich festlegen, welche Fassung bei Abweichungen maßgeblich ist. Ohne diese Klausel landet der Streit vor Gericht.

11. Bevor Sie unterschreiben und überweisen, prüfen Sie

1. Um welche Art von Arras es sich handelt und ob die Klausel das ausdrücklich sagt.
2. Was mit dem gezahlten Geld geschieht und wo es verwahrt wird.
3. In welchen Fällen Sie es zurückbekommen und in welchen nicht.
4. Bis zu welchem Datum ein Rücktritt möglich ist.
5. Was geschieht, wenn Sie die Finanzierung am Ende nicht bekommen.

Ein guter Kauf beginnt nicht damit, ein Haus zu finden. Er beginnt damit, genau zu wissen, was Sie unterschreiben.

Informationsdokument von Grupo dhoce. Es ist keine Rechtsberatung und ersetzt nicht die fachkundige Prüfung des konkreten Vertrags. Jedes Geschäft hat seine eigenen Umstände.